年収５００万円の人の生活とは？
年収と住宅ローンの関係は密接です。もはやシリーズ化した感のあるコラムですが、今回は年収５００万円からの住宅ローンということで取り上げてみたいと思います。
年収５００万というと、単純な月額換算ではおおよそ月に４０万弱の収入ということになります。サラリーマンの中でも一般的な収入ですね。
年収５００万円以上の人は勤労者の上位２５％
年収５００万円以上の人は、単純に労働者全体の給与レベルで言うと上位２５％ということになります。
日本の場合は時間軸で人事評価をすることが多いです。そのため、勤続年数が長く、なおかつ残業しやすい、男性のほうが一般的には給料が高くなっています。
この時間軸を人事評価の柱に据えるやり方だと、生産性は向上しません。働き方改革の本丸ともいえる評価方法ですね。
年齢階層別の平均給与
女性労働者は年収５００万を平均で超えることはどの年代もありません。男性だと、３０代半ばの平均年収と考えることができます。
年収５００万円というのは、全体だと上位２５％です。しかし、４０代以降の男性ならば平均を下回る金額ということになります。
年収５００万の人の手取り所得は？
次に手取りです。年収が低いほど手取り率は高くなり、８０％を超えます。逆に、年収が高いと手取り率は低くなり、５０％ほどになります。これは、累進課税制度を日本は採用しているからです。年収の高い人から高い税金を取る、所得の再分配ということです。
年収５００万円の人は、おおよそ７５％が手残りになります。年間所得３８０万前後が手取りです。
住宅ローンを考える際には、年収よりもむしろ実際の手取り、所得のほうが重要になります。可処分所得に関わるからですね。
年収５００万円の人の生活実態
次に、年収５００万円の人の生活実態です。年間所得が３８０万円というお話を先ほどしました。ボーナスが４か月出ると仮定すると、下記の計算式が成り立ちます。
大体、月に２４万円で生活するということになります。１人暮らしでは全く問題ない、むしろ貯蓄や投資も可能な金額でしょう。しかし、家族がいる、子どもがいるというケースだと月によっては赤字になる可能性があります。
社宅住まいで車無しだと余裕があるでしょうが、賃貸住宅で会社負担なし、となると相応の出費が発生することになります。勤め先の福利厚生で生活スタイルががらりと変わりますね。
年収５００万円から住宅ローンは組めるのか
年収５００万円だと、住宅ローンは十分組めます。
太陽光投資や不動産投資の融資の目安もこの年収５００万円が１つの壁になります。融資状況は金融機関の置かれた環境によって変わるので、いつの時代もだんていできるわけではありません。
しかし、全く何も投資できない、融資される可能性が無い、というわけではないのがこの年収５００万円ですね。
住宅ローンは最も組みやすい融資の１つですから、全く問題の無い水準ということになります。
年収５００万円の人は最高でどれぐらいの金額の借り入れができるか
年収５００万円の人の借り入れできる金額の上限を調べてみましょう。上限枠を知っておくと、物件を選ぶ際にも目線ができますね。
フラット３５の場合
固定金利で人気の高い、フラット３５の場合では以下のようになります。
フラット３５、年収５００万円の人の借り入れ上限
条件を１．１８０%で試算してみましょう。元利均等にしています。余裕がある人は、総支払額が少なくなる元金均等で返済するのも手でしょう。しかし、その場合は７００万円ほど借り入れ金額が少なくなります。
年収５００万円の場合は５０１５万円まで借り入れることができます。だいたい年収の１０倍が融資の上限と言われますから、妥当性はありますね。
変動金利（通常の銀行）の場合
次に、通常の銀行の変動金利で借りた場合です。
年収５００万円の変動金利での住宅ローン返済上限額
４６５０万円まで借入可能ということになりました。これは、楽天銀行の例ですね。金利を含む総返済額は６０００万円を超えます。４５００万円から５０００万円の与信枠があるということが確認できました。
もし、ご夫婦で年収５００万円ならば、１億円の物件をペアローンで購入することも理論上は可能ということです。
ただし、金融機関が貸してくれる金額と、実際に生活可能な金額はイコールとは限りません。現実的な数字は、この上限を知った上ではじき出したほうが良いでしょう。
年収５００万円の人が住宅ローンを組む際の年齢別理想額
住宅ローンは、若いうちに組んだほうが有利です。働ける期間が長く、病気のリスクも少ないためです。そのため、３０代４０代では大きな違いは出ませんが、５０代になるとそれなりの違いとなって出てきます。
下記は某銀行におけるシミュレーションの違いです。
| |
フラット35 |
市中銀行 |
| 30歳 |
5000万円 |
4150万円 |
| 40歳 |
5000万円 |
4150万円 |
| 50歳 |
4220万円 |
3730万円 |
実際に５０代で借りるときには、返済の後半は年金から返す人もいるでしょう。そうなると当然年収が下がりますから、そうしたことを見据えて返済計画を立てる必要があります。
年収５００万円の人が無理せず返済可能な住宅ローンの毎月の金額
今まで、上限枠を意識した話をしてきました。しかし、先にも述べたように現実的な数字を知っておく必要があります。特に注意しなくてはいけないのは、住宅というのは収益を生まないということです。
たとえば株でしたら５０００万円買えば、値上がり益と配当益で年率５％というのは無理のある数字ではありません。つまり、毎年２５０万円の利益を生み出すわけです。
しかし、自宅というのは全く収益を生みません。購入して手に入るのは、快適さと心の安定でしょうか。そうした目に見えないベネフィットにどれだけの価値を見出すかということです。
ブライダルビジネスと同じく、設備や什器は青天井です。どのような人生を送りたいのかを考え、自分の現実的な収入と生活の質をバランスを取っていくと良いでしょう。例えば頭金で５００万を入れるならば、それは来年の収益２５万を犠牲にしているのかもしれないのです。
いささか夢の無い話ですが、結婚式も家も車も生活そのものもプライスレスに求め続けるという時代は過ぎ去ったと言って良いでしょう。
一般的には年収の５倍までが限度
一般的には年収の５倍が限度と言われています。年収の５倍というと、２５００万円が目安ということですね。最高借入額の半分です。
もちろん、少ないほうが生活は楽になります。投資資金を確保したい人は、ここのバランスが非常に大事になります。年収の２倍、３倍に抑えると、非常に楽に住居費を押さえることができます。
毎月９万円返済すると２５年かかる
手取りが２４万円前後として、２５００万円を住宅ローンで借入したとします。月々返済額を８万から９万円とすると、おおよそ返済には３０年近くかかることになります。
これらの金額が自分の年齢から逆算して、無理のない金額かどうかということですね。返済比率を踏まえたローン計画が大事です。
頭金はどの程度入れる？
現状の住宅ローン減税があるうちは、頭金は無理しなくて良いでしょう。借入残債の１％が戻ってくるからです。これにより、実質的なマイナス金利となっています。
頭金を入れることで、返済比率を下げることが可能
当然ながら、頭金を入れると住宅ローン残高が減ります。そのため、返済比率が低くなるので無理のない返済計画を立てることができます。もし、計画的に貯めておくことが苦手、あると使ってしまうというならば、頭金として入れてしまうのも手です。
不動産屋さんと仲良くなって、物件価格を吹かす人がいます。そうすることで、購入時の諸手数料分をもローンに組み入れてしまうというわけですね。しかし、そうなると返済も重くなります。ただ、手元資金は残るということになりますね。
フルローンのメリットデメリットは、考え方次第かと思います。
頭金はどれぐらい入れればよいか？
基本的にはこれだけ好条件の融資は無いので、頭金は入れる必要は無いでしょう。返済比率が高いならば、それは身の丈に合っていない物件ですから、グレードダウンしたほうが良いです。
しかし、これは投資家目線での意見です。どうしても住みたい、どうしても買いたいという場合は頭金を入れて返済比率を下げるという選択を取ります。しかし、キャッシュイズキング、現金は最強です。その手元資金が減るということは、投資のチャンスも減るということではあります。
年収５００万の人が住宅ローンの審査に通過する難易度
年収５００万円あれば、住宅ローン審査を通過する可能性が高いです。しかし、以下のようなケースはその限りではありませんので注意が必要です。
- クレジットカードの返済が滞ったことがある
- 他にサラ金などで借りて、残債が残っている
- 転職して間もない
- フリーランスなど、正社員としての実績が無い
同じ年収５００万でも、金融機関の評価は上記のような要素を勘案して決めます。例えば、上場企業や公務員で２０代あるいは３０代の人と、フリーランスで５０代の人だと条件は大きく変わります。
基本的に金融機関は担保を取ります。何かあった時に物件を売却し、損をしないためです。しかし、大体において住宅、特に新築は銀行評価よりも高いです。そのため、個人の信用で足りない分を補って貸し出すわけです。
この個人の信用というのが、固い年収か、持続可能な収入かというわけですね。サラリーマンや公務員は非常に読みやすい収入ですから、評価も高いです。逆に、フリーランスは低めに見られます。独立開業を考えている人は、住宅ローンを先に組んで実行したほうがいいでしょう。
個人の背景を属性と言いますが、やはり属性は高いほうが有利なのです。これは投資商品も同じです。
住宅ローンのQ&A
最後に、住宅ローンのQ&Aです。
結局頭金は入れたほうが良いのでしょうか。
投資に興味があるならば、入れないほうがいいです。先ほども述べたように、cash is kingです。そのお金を使って増やすことを考えたほうがいいでしょう。住宅ローン金利は非常に低く、実は有利なのです。ですから、無理のない範囲で借りて、生かしましょう。
また、住宅ローン減税で残債の１％取り戻すことができます。これも大きい税制優遇策です。残債が少なくなるということは、この取り分も少なくなります。１０年後の優遇が切れてから繰り上げ返済というのは１つの作戦になり得ます。
３５年の返済って実際長いのでしょうか
３５年の返済は長いですね。赤ちゃんが中堅サラリーマンになるぐらいの年限です。しかし、長いほうが返済比率は下がります。金利が高ければ、短い間で早く返したほうが楽です。
住宅ローン金利は低いので、期限を長くすることによる返済比率の引き下げ効果のほうが大きいでしょう。
年収５００万の人の住宅ローン契約の注意点は？
住宅ローン契約の注意点ですね。以下のような目線は持っておくと良いでしょう。
- 転売できる物件か。出口はあるのか。
- 返済比率は無理が無いか
- 設備と什器は過剰ではないか
- 路線価や周辺同等物件などと比べて物件の値段は妥当か
- 土地値と上物の価格を把握しているか
- 職住近接など、買いたいテーマに沿った物件か
駅から遠い場所で、中古物件が２０００万ぐらいで出ているのに、上物にお金をかけて６０００万クラスの家にする。こういうアレンジができるのが住宅です。どのような価値観に基づき購入するのか。それを考えるのも１つの楽しい作業ですね。
もし、地方ならば問題ないですが、都内だとこのように可処分所得を増やす工夫が必要になりますね。例えば固定費だと会社保有の社宅があると、生活は劇的に楽になります。
住宅ローンの相見積もりをとる
住宅ローンの相見積もりをとるのも大事ですね。例えばモゲチェック(PR)では借り換えや新規の借り入れ時に、各行の金利を見比べることができます。つまり、相見積もりですね。
新規借り入れの時には不動産屋さんが推薦してくれる銀行金利をベースにして、相見積もり、最安を探ると良いですね。
また、住宅ローンは借りたら終わりではありません。買った後も大事です。時々借り換えの目線でモゲチェック(PR)のサイトなどで最安金利を知っておきたいですね。実際に、２０１０年ごろまでの高金利で借りている人は数百万以上の借り換え益が出ていますね。
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こちらは年収４００万前後の方向けの記事です。住宅ローン融資を引く、ギリギリのラインになってきます。可処分所得を確保しつつ、どのように住宅ローンを返済していくかというのがテーマになります。
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