たぱぞうの米国株投資

米国株投資ブログ。某投資顧問のアドバイザー。メディア実績/日経マネー・ヴェリタス・CNBC・ザイなど

不動産投資で成功をするなら押さえておきたい基礎基本

資産運用の1つとして不動産投資をするなら押さえておきたいこと

 不動産投資は、不労所得が得られるだけではなく、税金対策や将来の年金代わりにる場合もあります。そのため、相続対策の資産家はもちろん、サラリーマンにとっても魅力のある投資として人気がありますね。

 

 みなさんの中にも検討されたことがある人は多いのではないでしょうか。運用や管理などを管理会社に委託すれば、手間を省けることも人気となる理由の1つでしょう。そんな不動産投資で注意すべきポイントはどのようなことなのかを紹介します。

資産運用方法として不動産投資が人気の理由とは

 不動産投資は特にサラリーマンに人気があります。それには以下のような理由が考えられるでしょう。

老後の経済的な不安を軽減できる

 多くの人は退職した後に年金や貯蓄で生活することになるため、経済的な不安を感じている人も多いかと思います。その点、不動産投資をしていれば老後も安定した家賃収入が見込めるので、老後の経済的な不安を解消する1つの要素になるでしょう。

経費を計上して節税対策をする

 不動産投資において年間20万円以上の所得がある場合は、確定申告が必要になります。その際、不動産投資をする上で必要となった費用は、経費として計上することができます。


 また、個人事業主での不動産投資による所得は、給与所得と合算して所得税や住民税が計算されます。もし不動産投資が赤字になったとしても節税としてある程度ヘッジできます。減価償却費は経費計上も可能ですので、その分も節税になるでしょう。

 

 とはいえ、キャピタルだけでなく、インカムも考慮した収益物件が理想です。

銀行はサラリーマンに融資をしたいが・・・

 不動産投資を行う際にはある程度の資金が必要になります。加えて、サラリーマンは安定した収入があると判断されるので銀行の融資を受けやすい立場だといえるでしょう。

 

 当然、融資を受ける際に一定の基準をクリアする必要はありますが、銀行も与信のつきやすいサラリーマンに融資していきたい姿勢があります。

 

 ただし、これも銀行次第でサラリーマンであるだけでお断り、地主と専業のみというケースもあります。サラリーマンへの融資を好む銀行は、目線が行内でしっかりあり、そういうところとお付き合いを始めると良いでしょう。

不動産投資で成功するポイントとは

 不動産投資で成功を収めるためにはいくつかのポイントを抑えておく必要があります。

  • 不動産投資で利益を出す仕組みを知る
  • 不動産投資を始める準備をする
  • 不動産投資を行うタイミングを見極める
  • 借入可能額を把握してから始める

不動産投資で利益を出すための仕組みを知る

 不動産投資を難しいと感じる人も多いようです。しかし、利益を出す仕組みをしっかりと理解すれば、誰でも成功する可能性のある投資になります。 

 

 不動産投資で利益を出す仕組みには2種類あります。

 

 1つ目が、「インカムゲイン」と呼ばれている家賃収入です。不動産を所有し、それを貸すことで得られる収入のことを指します。


 2つ目は「キャピタルゲイン」です。所有している不動産を購入した金額以上で売却して得ることができる売却益のことを指します。 


 上記のように不動産投資において利益を出す仕組みは2つあります。不動産投資においては、インカムゲイン、要は家賃収入がしっかり入るように賃貸需要のある物件やエリアで投資をすることが大切です。

 

 私の場合はエリアと物件を絞り、パッと見て分かる得意分野を磨いています。全てにおいて精通することは不可能ではありませんが、株もありますからね。

不動産投資を始めるために必要な準備をする

 不動産投資を始める前に用意しておきたいのは「初期費用」です。投資物件を購入する際には諸費用がかかるもので、その目安としては物件価格の7~8%程度の金額が必要であるといわれています。


 主な諸費用の内訳は、ローン事務手数料、印紙代、火災保険代、登記費用、固定資産税などの清算金などになります。ラーニングコストは、物件とエリアによります。

 

 というと元も子もないので、目安を示します。築浅でエリアもそこそこならば、空室率で10%、経費率で15%程度が妥当なところでしょうか。当然、全てに当てはめるのは不可能です。

 

 これらとは別に、借り入れを起こす場合には手出しが必要です。手出しは1割から2割が多いですね。一時期のようなフルローンは殆ど見られなくなりました。

不動産投資を始めるタイミングを見極める

 不動産投資は、地価の変動や金利政策などの影響を受けるため、投資を始める際にはそのタイミングをしっかりと見極める必要があります。不動産が値上がりをしている場合は、上がり切ったタイミングで売却して売却益を得ることもできます。


 また、上がっている最中には家賃の設定を高めにすることも可能になるので、投資には有利な時期といえるでしょう。


 中には手ごろな価格の物件もあったり、相場が活気づいて優良物件も出回りやすくなったり、銀行の融資が受けやすくなったりと、不動産業界には「流れ」が存在します。


 不動産投資の知識を深め、不動産会社との関係を築きながら、優良物件に出会える機会を増やしていくことで、始めるタイミングをつかむこともできるようになるでしょう。

借入可能額を把握してから始める

 不動産投資でいくらまで借りられるのかを知っておくことも非常に重要です。安全に投資できる範囲内でローンの借り入れをして投資するとよいでしょう。レバをきかせるかどうかは永遠の課題です。

 

 私は効かせるほうを選択しています。投資効率が格段に違うからです。ただし、借金ですのでまったく知識なしに投資するものではありません。リスクは積み立て投資の日ではないです。

 

 ひとまず、不動産投資ローンの借入可能額を知りたい方はインベースという不動産投資ローンの借入可能額の判定サービスがあるので、利用してみるとよいですね。


 借入可能額の判定ができる他、借り入れできそうな方については希望に沿った物件の提案も受けることができます。

不動産投資でも何でも、お買い得、成功する買い物はある

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 ただし、物件の選定にあたっては、よくよく注意をしてください。銀行さんや業者さんからの提案物件は難しいものが多く、融資が付いたからと言って勝てる投資になるわけではありません。相続対策ならばあるいは、というかなり限定された投資になりがちです。

 

 例えばよくあるワンルームマンションで、CFが殆ど出ないような物件は、私は全く推奨していません。1戸2000万、家賃8万などの物件はどう考えても回りようがないからです。

不動産投資で成功するには

 安定した収入を見込みつつ、節税対策にもなる不動産投資はサラリーマンの副業として検討する方も増えているようです。


 もし、不動産投資をはじめようという気持ちになったのであれば、まずはご自身が安全に投資をできる金額をしっかり把握することも大切ですね。ただし、この場合も枠いっぱいに融資を引けばOKというようなものでもないです。

 

 下手を踏まないように、物件と融資条件をきちんと吟味することが大事です。

 

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