自宅、アパート、マンション、どのように売却するか
資産形成をする上で出口の見極めは大事です。
購入した資産の売却を検討する時期がいつか来ます。ペーパーアセットの株式であれば今ではネット上で簡単に売り買いをすることができます。しかし、不動産になるとそうはいきませんね。
不動産は持って良し、売って良しの物件が良いですね。持って良しはインカムです。売って良しはキャピタルです。つまり、持っている間は家賃収入があり、売って良しは売却益ですね。
不動産を売るときのタイミング
不動産を売るときのタイミングは人によって様々です。
たとえば、自宅であれば手狭になったから引っ越したいというのもあるでしょう。あるいは転勤なども動機になり得ます。ネガティブな要因もあります。例えば、ペアローンを組んでいて払えなくなる事象が起きて、やむを得ず売却するケースなどですね。
しかし、今は相場が良いので残債が売却価格を上回り、売るに売れないケースは多くありません。特に好立地な物件はそうです。最近の不動産価格の値上がりは著しく、利益確定での売却をされる方も増えてきています。
タイミングとしては確かに良いです。しかし、自宅の利益確定を行った方の次の悩みとしては次に買い替える家も高い、ということです。そのため、利益確定だけを目指して自宅を売るのは少し早計だと言えそうです。自宅の場合は次の選択肢が固まった上で売るのが良い選択肢でしょう。
一方で投資用の場合は、収益を得ることが第一の目的になります。そのため、その目的と時間軸に沿った形で売却することで、今利益が得られるのであれば売るタイミングと言えます。
また、自宅にも通じるところがありますが、投資用であっても次に買う不動産はやはり値上がりしています。投資の場合休むも相場ですので一度手放す、オフバランスをする、という選択肢もあり得ます。
不動産を売るときに知っておきたい、個人税制
不動産を売るときに考えるべきことは、いくらで売れていくら手元に残るか、ですね。いくらで売れるのかはシンプルな話ですが、その他に見ておくべき点は今のローン残債、売却時の諸費用（仲介手数料や司法書士報酬など）、売却時の税金ですね。
自宅の場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。数年前に購入して3,000万円値上がりしたものの税金がかからなかった、というケースもありますね。
個人で投資用で購入した場合は、保有期間が5年を超えているのかどうかで売却時の税率は約2倍も変わってきます。
- 短期譲渡（保有期間が5年以内）の税率は39.63％（所得税：30.63％ 住民税：9％）
- 長期譲渡（保有期間が5年超）の税率は20.315％ (所得税：15.315％ 住民税：5％)
５年というのは購入時から売却時の年数ではありません。保有してから5回以上1月1日を超える、これがルールとなります。保有期間と税率が大きく変わりますのでいかに自宅が優遇されているかがわかりますね。
自宅も投資用も、与信枠を活用したレバレッジで不動産を保有できる点が共通する利点ですね。とはいえ、レバレッジをかけるというのは相応のリスクも背負うことになります。そういう意味でも、購入した不動産がきちんと売れるかどうかは常に考えておきたい視点です。
不動産売却価格を調べるための方法
維持か売却か、どちらにしても時々自分の不動産価格を確認するのは大事なことです。査定に出すのですね。具体的な不動産価格の確認方法は訪問査定、簡易査定、AI査定があります。
この中でもAI査定が一番手軽にご自身の不動産価格を知ることができます。必要事項をスマホで入力するだけだからです。AI査定では週次や月次でデータも洗い替えをしてくれますので定期的に資産価格の確認をすることに使えます。
AI査定を行っているINVASE Pro(PR)というアプリであれば都内の投資用や自宅の資産評価を素早く行ってくれます。運営元は住宅ローンサービス、モゲチェック運営のモゲ澤さんの会社が開発されました。
AI査定を通じて、今売るといくらくらいになるのか実際の手取りはいくらになりそうかが判別できます。その結果を見て、実際に売却したいとなれば不動産会社で机上査定、訪問査定で詳細な売り出し価格を決めていくことになります。
不動産基礎用語、売却時の専任媒介と一般媒介
売却のお話なので、ここで不動産基礎用語を確認しておきましょう。
売却には専任媒介と一般媒介があります。
専任媒介は1社に売却をお願いします。その名の通り、専任、専属です。一般媒介は複数の不動産会社が売却活動を行います。
専任媒介の場合、1社との取引を行うのでやりとりは一本化されてシンプルです。一方で、売却活動がうまくいくかはお任せした会社次第になります。マーケット状況に加え、力のあるなしに左右されます。３カ月と期限が区切られているのも特徴です。
一方で、一般媒介の場合は複数社とのやり取りが発生し、煩雑な面があります。また、専任と違い売主への募集の報告義務もありません。しかし、会社ごとの競争が起こるので早く売れたり高く売れる可能性があります。
いつどういう売却結果を得たいのかを元に実際の売却活動をしたいですね。急いで売らなくてはいけないような状況は避けたいということです。
不動産価格を日々見極め、アプリでの査定を活用する
不動産含め、2024年現在は多くのアセットの価格上昇がみられています。上昇局面で上値を追いたくなるのは誰もがそうです。不動産においては株と異なり簡単に売買できるものではありません。日頃より相場と照らし合わせた価格を知っておくことが重要です。
市況を元に今の価格がどうなっているのか、ローン残債と比較してどの程度含み益があるのか、定期的に確認を行うことが大事ですね。これは自宅、投資用問わずです。
今は手軽に査定ができるINVASE Pro(PR)といったスマホサービスがあります。うまく活用したいですね。
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