最適な不動産投資のレバレッジ額とは
資産形成の中で、不動産投資を検討される方が増えてきましたね。不動産投資とひとくくりにいっても区分マンション、一棟物件、戸建てなど多岐にわたります。
不動産投資を行う中で、その他の投資と最も異なる点が他人資本（不動産投資ローン）を活用してレバレッジをかけられる点ですね。
とはいえ、いくらまで購入するのか、どの程度まで拡大するのか、つまりどの程度が最適なレバレッジになのかは人それぞれです。
不動産投資でレバレッジ額が変わる要素
不動産投資を行う際には不動産投資ローンの活用によってレバレッジをかけられます。このレバレッジ上限額はその方の状況によって異なります。状況が変わる要素としては、借り手の方の属性とどの金融機関を使うかによって異なります。
属性はズバリ収入と資産背景です。具体的には、勤務先、勤続年数、年収、保有資産等の情報によって審査をされます。良い属性というのは、例えば上場企業に３年以上勤務していて年収も1,000万円ある、といった状態ですね。
次に、どの金融機関を使うかによって上限額は異なります。どんな方でも5,000万円までしか貸さない金融機関もあれば、年収の15倍まで貸し出してくれる金融機関もあります。そのため、将来不動産投資で数億の規模まで拡大したいのであれば金融機関選びも大事になりますね。
要は、最初は個人属性が大きくものを言うということです。とはいえ、コツコツと借入れせずに実績を伸ばしたり、父祖伝来の土地がある場合などは別です。後者は特に強く、地主さんは別格です。土地を担保に借りることができるからですね。
特に好立地で上物、つまり建物の融資だけを引く場合は非常に有利です。相続などで最近はそのような対策を立てる人も少なくないですね。土地と建物の所有者を親子で変えるような形ですね。
工務店さん、管理会社、いろいろ伝手が必要になりますが、いずれも紹介できますから首都圏であればお問い合わせからご質問ください。ただし。投資として成り立つ土地は多くありません。あまり期待なさらずでお願いします。
建材費が上がっているので断言はできませんが、大手の見積もりの半額近くで建てることも過去には可能でした。ただ、安ければよいというものではなく、建築会社の倒産リスクは上昇していますから注意も必要です。良い話ばかりではないということですね。
話がずれました。戻します。
レバレッジの許容額は人によって異なる
ペーパーアセットであれば、自分が持っている余剰資金から自分のリスク許容度に応じて購入していけますね。例えば、預貯金が1,000万円あり、そのうち700万円だけは投資信託に入れておこう、といったものです。
一方で不動産投資の場合、属性によってレバレッジ額が変わることは記載してきたとおりです。例えば1,000万円に対して本来は借り入れ1億円まで可能だったとしても、その方はリスク許容度が高くないため7,000万円で抑えておきたいとします。
ただ、良くない営業マンに捕まってしまうと、一気に複数戸購入を迫られリスク許容度を超えた投資になってしまうこともあり得ますね。彼らはお話が上手で、一瞬そうかなと思い、投資のアクセルを踏む人が非常に多いのです。
なぜこのようなことが起こるかというと不動産投資の場合はレバレッジ上限額やそこから保守的にみた上限額が見えにくいからですね。ペーパーアセットのように今手元にこの金額しかないからここまでしか買えない、ということにならないからですね。
この１５年近く相場が上昇しているので顕在化していませんが、マーケットが逆回転すれば大変なことになります。逆に言うと、今のマーケットでCFが出なかったり、キャピタルロスが見込まれるような物件は処分しておいたほうがいいでしょう。
不動産投資のレバレッジ額を簡単に知る方法
個々のケースを度外視し、目安の話をします。年収500万円の場合、その他借り入れがない場合10倍の5,000万円前後まで借入することができます。諸費用を加味して借入額を検討すると物件価格としては4,600万円から～4,800万円くらいの物件が目標になってきます。
一方で頭金を10％入れることができるのであれば、物件価格が5,000万円程度の物件でも検討することができますね。その場合は諸費用を自己資金で賄い、物件価格部分をローンで対応するようなイメージとなります。
借入可能額の把握には金融機関への相談が一番正確です。とはいえ平日仕事をしているサラリーマンの方が金融機関の営業時間の15時までに訪問する事は難しいですよね。
その点、私も何度か対談動画を出している、モゲ澤さんの会社のサービスのINVASE Pro(PR)を使うとアプリで簡単に不動産投資ローンの借入可能額を判定してくれます。保守的な上限額で算出してくれるようなのでやってみても良いでしょうね。
最適なレバレッジを把握して適切に投資する
不動産投資ローンの借入可能額は属性や使う金融機関によって異なります。最大の借入額を元にご自身に合ったレバレッジで投資を始めておきたいですね。特に初心者の場合は、リスクを抑えるという点においても投資額を抑えて様子を見て規模拡大に乗り出したいものですね。
いくらまでレバレッジをかけられるのかを知った上で、どういう目的を達成するために投資をするのかと考える方が戦略的です。また、不動産投資の場合自分の負えるリスクをきちんと理解しないまま購入を進めてしまいやりすぎてしまった失敗事例が後を絶ちませんね。
ご自身が今後どこまで購入できるかも踏まえてまずはどこまで借入ができそうなのか、できるならどの程度レバレッジをかけるべきかを検討していきたいですね。
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