年収によってレバレッジ(借入可能額)は異なる
資産形成をするうえで、不動産投資を検討される方が最近増えてきましたね。不動産投資とひとくくりにいっても先日記事で紹介したワンルームマンション投資であったり私が実践している一棟物件投資、また戸建賃貸など多岐にわたりますね。
不動産投資を行ううえでの醍醐味の一つに他人資本（不動産投資ローン）を活用してレバレッジをかけて実践できることがあります。ただし、このレバレッジを利かせられる金額はその方の属性であったり、使う金融機関によって異なることが現実にあります。
不動産投資ローンを申し込む際、最初は個人の与信を使うのが一般的です。その与信の根拠は地主さんを除くと普通は年収です。年収によってレバレッジを効かせられる借入可能額の上限が変わります。借入可能額の上限額は、申し込み者本人の属性や購入しようとしている物件などに応じて変動します。
金融機関によっても基準が異なるため一概当てはめることは難しいですが、一般的なサラリーマンの方であれば年収の10～15倍ほどの融資が受けられるといわれています。こちらは目安であり、金融資産や不動産投資歴によってはもちろん想定以上の借り入れができることもあります。
たとえば既に数年不動産投資の実績があり、確定申告書（もしくは決算書）の内容も黒字運営をされているような方は金融機関からの評価も高まります。そういう場合は一般的な上限を超えた借り入れができるでしょう。
不動産投資を行うにあたって、欲しい最低の年収額はいくら？
不動産投資ローンの借入を行う際に、最低限の年収があるのでしょうか。最低限のところは金融機関によって異なるものの、目安は500万円以上となります。ただ、一部の金融機関では400万円以上から見てくれることもありますし、政策金融公庫などでは創業融資を絡め、年収関係なく審査をしてくれる場合もあります。
借入可能額を上げる方法
不動産投資ローンの借入は年収によって異なることを記載しました。もし借入可能額を上げていきたいとお考えの方がおられれば、大きく方法は3つあります。具体的に確認していきましょう
今よりも属性を良くする
サラリーマンの方であれば昨年よりも年収を上げること、もしくは上場企業に転職をすることなどがあげられます。一番は年収を上げることが重要ですが、その上で貸して良い会社なのか、企業規模も見られます。
例えば、ベンチャー企業の社員であったり不動産会社の社員であったりすると不動産投資ローンの借入のハードルは高まります。なぜなら、ベンチャー企業の場合はいつどうなるかわかりにくいことと、不動産会社の場合は自社商品の販売ノルマのためでは？とみられる可能性があるからですね。
個人事業主の場合は要注意
最近では会社員以外の働き方としてフリーランス（個人事業主）の方も多くなりましたね。会社員として働くよりも自由に働けて収入も増やせる機会があります。
ただし、ローンを組む観点からすると個人事業主は会社員よりも不利になることが多いです。なぜなら、会社員と異なり収入が安定しないとみなされるからですね。
また通常会社員の場合源泉徴収票の額面で判断をしてくれますが、個人事業主の場合確定申告書の所得の欄を確認されます。こちらは売上から経費を差し引いた部分になりますので節税志向の方ですと所得がほとんどないというケースもあり得ます。
個人事業主で不動産投資をされたい場合は独立前に行う方が一般的には無難です。ただし、個人事業主や法人成りをした人が融資が厳しい、不可能かというとそういうわけでもありません。実際、私もFIRE後に不動産賃貸業に取り組み、規模を拡大しています。
要は、属性にプラスして金融資産や人脈などトータルに判断されると言ってよいでしょう。
資産を作る
2017年以降不動産投資ローンの融資環境は厳しくなりました。そのため、これまでできたフルローン（物件価格まで融資を借りること）やオーバーローン（物件価格に加え諸費用まで借入する事）が難しくなったということです。
不動産業者が販売するワンルームマンション投資の場合はいまだにフルローンやオーバーローンで借入することも可能ですが、原則は頭金が10~20%程度必要になります。
そのため、資産を作りいつでも購入したい物件が出たときに頭金として拠出できるように準備をしておくことも大事ですね。
借入があれば減らすのが当然ながら吉
住宅ローンやカードローンなど様々なローン商品はありますね。これらのローンも全て与信枠を使っています。
従って、その借入があれば減らすのも効果があります。年収の〇倍、など分かりやすい尺度がある金融機関は特にそうです。
とはいえ、既に数年不動産投資の実績があり、確定申告書（もしくは決算書）の内容も黒字運営をされているような方は金融機関からの評価も高まります。そういう場合は一般的な上限を超えた借り入れができるでしょう。
そういう方は事業として収支を評価されて始めており、いずれは個人与信よりも事業の評価のほうが融資の成否に左右するようになるでしょう。保証協会無し、いわゆるプロパー融資などもそうですね。
会社員年収500万円の借入可能額事例
単純に年収500万円の場合、その他借り入れがない場合10倍の5,000万円前後まで借入できると推測されます。諸費用を加味して借入額を検討すると物件価格としては4,600万円から～4,800万円くらいの物件が狙いになってきます。
一方で頭金を10％入れることができるのであれば、物件価格が5,000万円程度の物件でも検討することができます。その場合は諸費用を自己資金で賄い、物件価格部分をローンで対応するようなイメージとなります。
借入可能額の把握には金融機関への相談が一番正確です。とはいえ平日仕事をしているサラリーマンの方が金融機関の営業時間の15時までに訪問する事は難しいですよね。
その点、私の知人でもあるモゲ澤さんの会社のサービスのINVASE Pro(PR)を使うとアプリで簡単に不動産投資ローンの借入可能額を判定してくれるのでやってみても良いでしょうね。
借入可能額を把握して適切に投資する
不動産投資ローンの借入可能額は状況や使う金融機関によって異なります。通常自宅もそうですが、まずはどんな物件を買おうかなと物件探しに目が行きがちです。
ですがいくらまで投資ができるのかを知った上でどういう目的を達成するために買うのか、と考える方が現実的です。ない袖は振れないからです。
また、不動産投資の場合自分の負えるリスクをきちんと理解しないまま購入を進めてしまい、やりすぎてしまった失敗事例が後を絶ちませんね。明らかに高すぎる、出口の取れない物件を、融資が付くからと言って与信パンパンまで買い進める例は後を絶ちません。
ご自身が今後どこまで購入できるかも踏まえてまずはどこまで借入ができそうなのか、できるならどの程度レバレッジをかけるべきかを検討していきたいですね。
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