たぱぞうの米国株投資

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最適な住宅ローンを選ぶためのコツとは

最適な住宅ローンを選ぶためのコツ

 住宅ローンは、個人が低金利で巨額の融資を受けられる、数少ない商品です。個人向けの融資でこれほどの好条件なものはありません。事業で相当な実績があっても、これほどの好条件で融資を引き出すのは難しいでしょう。

 

 不動産投資家が自宅兼賃貸でアパートやマンションを建てることがあるのは、通常のアパートやマンションの融資よりも、有利な条件が引き出せるからです。

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 なぜこれだけ好条件で融資が引けるかというと、いくつか理由があります。

  • 国の後押しがある
  • 貸し倒れしにくい

 こういう理由です。

国の後押しがある

 住宅ローン減税などに見られるように、国の後押しがあります。フラット35などもそうです。住宅購入は大きな買い物ですから、旺盛な住宅購入は景気を刺激します。そのため、住宅購入がしやすいように行政も後押ししています。

 

 実際に税メリットは大きく、金利負担よりも住宅ローン減税によるキャッシュバックのほうが今は大きいです。そのため、実質的なマイナス金利が実現しています。たぱ家も多分に漏れずそうなっています。

 貸し倒れしにくい

 次に、住宅は投資用物件とは異なり債務者本人が住んでいます。そのため「頑張って返済し続けよう」というインセンティブが働きます。だから、本人が住んでいない不動産投資用と比較し、貸し倒れ率は低い傾向にあるのです。金利は貸し倒れ率を反映します。こうした理由から住宅ローンは低利となるのです。

 

 さて、その住宅ローンですが、何を見て審査しているのでしょうか?ずばり言うと、安定した収入の有無です。業界用語で言う、“属性”ですね。

 

 長期間コツコツと働き、勤め先も良い。こういった高属性のサラリーマンや公務員は、破産などしていないかぎり非常に高く評価されます。金利も優遇されたりします。

 

 銀行にとってもいわゆる太い客になる可能性がありますから、大事にしたいのです。個人の属性をみて融資を判断するスキームはシンプルで、機械的なものです。実際、住宅ローンの融資を受ける際に“面接”なんてありません。審査書類に基づきその判断基準に沿ってさえいれば、貸し出しということになります。

 

 事業融資のようなケースバイケースが入り込む余地がないので、リスク計算が銀行にとってもしやすいのです。

住宅ローンランキングは参考にならないケースがある

 よく利用される住宅ローンランキングは参考にならないケースがあります。

 

 マイナス金利が導入されてから住宅ローンの借り換えを検討される方が増えました。多くの人はランキングサイトから最適な住宅ローンを探そうされるのではないでしょうか。よくあるのは金利ランキング1位がネット銀行となっているものです。0.4%台の金利のローン商品もあるので結構気になるところです。


 ただし、実は住宅ローンには“からくり”があります。それは、住宅ローンには前述の「審査」があるということです。では早速ランキングを2つ見てみましょう。

住宅ローンランキングA

 

銀行名

金利(変動)

備考

1位

住信SBIネット銀行

0.428%

就業不能保障団信

2位

りそな銀行

0.429%

通常団信

3位

じぶん銀行

0.457%

ガン50%団信

住宅ローンランキングB

 

銀行名

金利

備考

1位

フラット35

1.34%

全期間固定金利

2位

西武信用金庫

1.35%

変動金利

3位

スルガ銀行

2.475%

変動金利

※ランキングは住宅ローンマッチングサービス「モゲチェック」にて下記条件で作成したものです。

A:年収650万円、勤続2年以上、公務員にて融資確率80%以上

B:年収350万円、勤続2年以上、自営業者にて融資確率80%以上

 

 つまり、金利ランキングAは審査が通りやすい人のランキングです。金利ランキングBは審査が通りにくいケースのランキングです。実はネットで出回っているのはAのランキングです。

 

 住宅ローンは審査が通りやすい人ほど低い金利が適用され、通りにくい人ほど高い金利が適用されてしまうのです。銀行は、年齢、年収、勤務先、勤続年数、結婚の有無、住宅ローン以外の借入状況などから「この人にお金を貸しても大丈夫か」と審査をします。

 

 例えば、大手企業からベンチャー企業に転職した後に借り換えしようとしたり、業績不調で年収がダウンしたり…そういった状況だと貸すリスクが高い人と機械的に判定されます。

 

 この場合、ネットでよく見かける金利ランキング上位の金融機関に通らなくなってしまう可能性があります。非常に表面的でシステマチックな融資判断ですが、銀行内の基準通りに出すのが住宅ローンの1つの特徴ですね。銀行が内部で設定している年収や仕事をクリアしていないとランキングは生かせません。

 

 そして、場合によってはランキングBのような割高な金利の住宅ローンを借りざるを得ないことになります。みんながみんな、ネット銀行が提示している安い金利で借りられるとは限らないのですね。こういう事実を押さえておかないと無駄なランキング巡りをすることになります。


 住宅ローンランキングを見て上位の銀行に申込を行っても時間の無駄になってしまう可能性もあるということです。ですから、下記の視点が必要になります。

審査に通るローンの中から最も良い条件の銀行を選ぶ

 自分でいくつもの銀行に話を聞きに行って申込を行うことも出来ます。しかし、銀行が空いているのは平日の9:00〜15:00です。2つの銀行から審査結果を得るというだけでも相当な労力と時間がかかります。


 しかも自分で選んだ銀行のローンが本当に最適なローンかどうかは、わかりません。2行、あるいは数行の比較でしかないからです。

住宅ローンは相見積を取ると良い

 実は、個別に銀行を回ってローンを比較するのは実はあまり効率的ではありません。住宅ローンは無駄なく、素早く、相見積もりを同時に取る必要があります。


 今は、インターネットで簡単に相見積を取ることができます。もしくは電話で気軽に「自分の金利がいくら安くなるのか」を相談して、自宅で見直し完了まで完結することができます。

 

 例えば、こちらのサイトの場合は相見積の数は全国の金融機関に700行、一括で住宅ローンの審査申込が可能です。そこからベストを選択できるということですね。

慣れない人向けに住宅ローンのサポートやフォローが欲しい

 また、申し込み手続き面もしっかりサポートされるかも要チェックです。申込書への入力はもちろんのこと、住民票などの公的証明書の取得サービスなどもあると良いですね。

 

 忙しい私たちに代わり、テキパキ見直し手続きを進めてくれるような、負担感の無い手続きをしたいところです。住宅ローンは慣れないと意外に癖のある様式、慣習があるので、自分でやるには相当負担が発生します。また、審査項目は150項目ぐらいあるのが一般的なので全部自分で入力するのは厳しいですね。

 

  住宅ローンを借り換えるとどのぐらいお得になるのか、無料診断サービスがあります。定期的に無料診断を利用するといいですね。金利動向を踏まえた結論がすぐに出ます。

 なお、今なら下記サイトで無料診断日までに返済予定表を送付した上で診断を受けた方には1000円ギフト券が進呈されます。

モゲチェックプラザ 住宅ローンの切り換えコンサルティング

 融資実行後は定期的にその融資が最善かを確認すべきですね。より良い条件で借りられる可能性があるからです。そういう意味では、金利上昇時における固定金利への切り替えアドバイスなどのアフターフォローがあるとより安心でしょう。特に変動金利で借りている人は状況が変わることが多いので、見直しが欠かせません。

 

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