住宅ローンで買った自宅を賃貸に出す方法

　最近サラリーマンの副業ブームが起こっていますね。

　副業の一環として不動産投資を検討する方もいるのではないでしょうか？不動産投資を検討する中で、低金利な住宅ローンを借り入れして購入した物件で不動産投資をしようと考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、基本的にこれはNGです。

　今回は、住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をしてはいけない理由と対処法を３つに絞ってお伝えします。

住宅ローンと不動産投資ローンと違い
住宅ローンで不動産投資をしてはいけない理由
住宅ローンで購入した物件で不動産投資をする方法

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

　まず、自宅を購入する際に利用する住宅ローンと、不動産投資ローンの大きな違いとしては、資金用途が異なる点があります。

　住宅ローンが自己居住用に貸し出されるローンである一方で、不動産投資ローンは事業用ローンとして貸し出されるローンです。住宅ローンと不動産投資ローンでは、審査基準、金利条件等の諸条件も異なります。

　また、不動産投資ローンは情報が少ないという特徴もあります。住宅ローンは比較サイト等で簡単に情報を得ることができますが、不動産投資ローンに関しての情報はネットに出回りにくいです。

　この理由は、不動産投資ローンは不動産会社が集客したユーザーのみを対象に申し込みを受け付ける提携ローンであることが一般的であり、一般ユーザーがネットで申し込めるようにしている金融機関が少ない点にあります。

住宅ローンで不動産投資をしてはいけない理由

　住宅ローンを借りて購入した物件で不動産投資をしてはいけない理由は大きく3つあります。

住宅ローンを投資用で貸し出すと不正利用にあたる
不正利用になると銀行から一括弁済を求められる可能性がある
住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者は悪徳業者の可能性が高い

具体的に解説します。

１．住宅ローンを投資用で貸し出すと不正利用にあたる

　住宅ローンは不動産投資ローンに比べて金利が低いため、住宅ローンで不動産投資をすることは効率的であるように思えます。

　しかし、住宅ローンと不動産投資ローンでは資金用途が異なり、住宅ローンは不動産投資用に使ってはいけないため、住宅ローンのまま貸しに出すと不正利用になります。

　住宅ローンを借り入れるときに、金銭消費貸借契約（金消契約）を結ぶことになりますが、その契約事項の中に貸し出しに関する条項が入っています。転勤等によってやむなく住宅ローンで自宅を空ける場合には、そのまま貸し出してもいいかを借り入れ先の銀行に確認するようにしましょう。

２．不正利用になると銀行から一括弁済を求められる可能性がある

　自己判断で自宅を貸し出して、後から銀行に貸し出しの事実が発覚した場合、不正利用で一括弁済を求められることもあるので注意しましょう。
一括弁済になると、通常ローンは何千万円と残っているためローンの支払を行うには、下記のどちらかを選択しなくてはなりません。

住宅ローンで買った物件を売却する
別資金を用意してローンを返済する

　住宅ローンで買った物件を売却する場合、売却資金で住宅ローンを返済しきれずに住宅ローンが残ってしまうケースがあります。住宅ローンで買った物件を手放すだけでなく、住宅ローンだけが残ってしまう、という悲惨な状態になります。

　また、2つ目の選択肢である別資金でローンを返済することは、よほどの自己資金がない限り容易ではありません。

３．住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者は悪徳業者の可能性が高い

　不動産業者の中には住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者もいます。特に多い住宅ローンは、フラット35を利用した不動産投資の事例です。

　そもそも不動産投資に使えないだけでなく、融資を引き出すために書類の改ざんを行うなど不正融資に発展するケースもあります。このような業者には気をつけましょう。

住宅ローンで購入した物件で不動産投資をする方法

住宅ローンで購入した物件を貸し出すには以下の順番で手続きを行います。

住宅ローンを借りている銀行に自宅を貸し出したいことを伝える
住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えをする

具体的に解説します。

１．住宅ローンを借りている銀行に物件を貸し出したいことを伝える

　住宅ローンで購入した物件で不動産投資をするためには、住宅ローンを借りている銀行に自宅を貸し出ししたいことを伝える必要があります。ただ、やむを得ない事情（転勤など）に伴うものが基本になるため、受け入れてくれない可能性が高いので注意が必要です。

２．住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えをする

　自宅の貸し出しに銀行が応じない場合には、住宅ローンを不動産投資ローンに借り換える必要があります。

　借り換えに向けてどう動き始めたら良いのか分からない、自分で金融機関に足を運ぶ時間を作るのはなかなか難しいという方は、複数銀行を比較してより良い条件で不動産投資ローンへの借換えをサポートしてくれるインベース(PR)を利用してみるとよいですね。

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