住宅ローンは繰り上げ返済すべきかどうか
住宅ローンを抱えている人は多いです。かくいう私も７年前に自宅を買いました。１５年、学生時代も含めると２０年以上賃貸に住んできました。やはり自宅と賃貸の違いは大きく、キャッシュフローは増え、生活の質は劇的に向上しました。先日売却しましたけどね。
さて、住宅ローンの基本的な考え方を示しておきます。
- 年収の５倍以内で組む
- 共働きならペアローンで組んでもよい
- 相見積もりを取る
- 定期的にローンを見直す
- 場合によっては賃貸併用物件を狙う
- 職場で抵当権のつかないローンを検討する
こういうことになります。私の場合は年収の２倍で組んでいました。返済は非常に楽ですね。基本的に自宅というのは収益を生み出しません。ここで全力投資をすると、投資の元本がなくなり、人生設計が崩れます。
また、共働きの場合はペアローンを組んでリスクヘッジするのも有効です。しかも団信は非常に安いですから、ある意味では最強の生命保険になります。団信がオトクなのは、若くて健康な人が加入者のほとんどだからです。ただし、団信で物件の残債を一掃した後の相続は、相続税がかかるのは知っておいたほうがいいですね。
また、事務手数料も倍、離婚をするとそこで協議の必要性が生まれるというデメリットもあります。
さらに、金利水準や諸手数料が金融機関によって違いますから、相見積もりを取って、見比べることが大事ですね。さらに、定期的に見直し、自分のローンが最安かどうかをチェックすることです。返済はきちっと行っていれば信用が積み重なります。そのため、より良い条件で借り換える事ができるケースがあります。
最後に、やや上級編の技があります。中古の不動産物件を物色し、自宅が併設できる場合は旨味がある場合があります。住宅ローン枠を活用しつつ、収益物件を回せるからです。住宅ローンが家賃収入で賄える、こういうケースもありますね。
按分次第ということになってきます。ただし、賃貸併用住宅を求める人は限られますから、出口は通常の収益物件に比べると弱いですね。それを知った上での取り組みになります。
また、職場で借り入れができるケースがあります。この場合、金利は多少上がるかもしれませんが、無担保での融資になっている可能性があります。そうすると、ある程度良い物件ならば、抵当権無しで手に入れられるので、担保価値が出る可能性があります。不動産を始めようと思う人は、属性を活かしつつ担保もあるという状態でスタートすることができます。
いずれにしても、個人属性で信じられないぐらいに安い金利で借りられるのが住宅ローンです。その機会を活かして、生活の質を上げていきたいですね。
自宅売却で得た資金で住宅ローンを繰り上げ返済すべきかどうか
たぱぞう様
最近投資を始めようとしている者です。その中で貴ブログを目にし、その記事一つひとつから非常に学ばせていただいております。
私自身、投資といえば月１万の積立投信で約１０年ほどほったらかしにしているだけで、初心者に毛の生えた程度です。
今般、住宅購入に伴ってペアローンで6000万円のローンを組んでいる一方、前自宅売却によってキャッシュで3100万円があります。また、貯蓄のほとんどは銀行預金であり、1400万円ほどあります。
住宅ローン控除を目一杯享受してからペアの内一人分を繰り上げ返済しようかと考えてはいますが、そうすると10年後に2300万円ほど投入し、約600万円の金利軽減になります。その10年間、銀行で塩漬けにしてしまうのも勿体無いので運用を考えています。
投入金額を手元に残し、残りを運用に回してもいいのですが、借り換えなどを駆使してもうしばらくローンを継続する形（団信もあるので）も選択肢かと悩んでいます。3000万円あまりの原資と時間をつかえばもっと大きな資産、アッパーマス層、準富裕層あるいは富裕層になり得る、という欲もあります。
質問したいのは、現在の資産状況でひとまず10年間を見据えてどういった投資をしていくのがいいのか、その後を見据えればどういったオプション（選択肢）をもっておくのがいいのか、といったことです。
現在の考えではたぱぞう様の教えより、VTIやVYM、S&P500ETFなどを買い付けようと思っています。（積立金額は決めかねています）。お時間ある際にご教示いただければ幸いです。
以下に改めて現状です。
- ３５歳 夫婦共働き 未就学児２名の４人家族
- 世帯の月収 約７０万円（給与手取り）
- 世帯の支出（月あたり） 約５０万円（ローン、保険含む）
よろしくお願い申し上げます。今後も楽しく読ませていただきます。
住宅ローンの繰り上げをする要素
住宅ローンを返済するかどうかはシンプルな要素で決まります。ズバリ、住宅ローンの借入金利以上の運用ができるならば、繰り上げ返済をしなくていいということになります。金利が低く、団信がついているようなケースですね。
住宅ローン減税枠を使い切ったときに、その時の相場の状況を踏まえて検討すると良いですね。
借金は必ずも悪いことばかりではありませんから、親世代とは違う発想が必要になりますね。ちなみに、私は繰り上げはしません。期限の利益を最大限に生かすということです。
月々の積立投資を活用する
世帯月収７０万で支出が５０万ということは、２０万の余裕があります。ひとまず、ご自身と奥さんのNISA枠、イデコ枠を使うのが王道ですね。
ひとまず、こうして節税枠を埋めて、投資の経験を積んでいくのが良いでしょう。今は相場はやや荒れていますから、精神的な安定を大事にするという意味でも初心者さんが一括で投資することはオススメしていません。
節税枠の成果を見つつ、数十万円ずつ投資を拡大していけば良いですね。３０００万円を５年分散しても年間６００万円ですから、十分だと思います。
それまで３０００万円は保守的に運用しても良いでしょう。ただし、海外の商品は為替によって変動します。
いずれにしても、自分で取るリスクが精神的な許容を超えないように鉄板商品を買い増していくというのがこの相場を乗り切る基本と思います。私は、適度な借金は投資効率を上げると思っていますので、繰り上げ返済はしない人です。
しかし、前提として繰り上げ返済をしようと思えるだけの金融資産は持っていたいと思いますね。この自己資本比率も考え方次第、もっとリスクをとって最大化する人もいらっしゃいますね。
ご参考になれば幸いです。
関連記事です
住宅ローン借り換えサービスは手軽さと実績から考えるとモゲチェックが優れています。不動産投資物件の借り換えもできるというのが１つの特徴ですね。
