相場が高い時の不動産の購入の考え方
資産形成をするうえで、持って良し・売って良しの考え方は重要です。持って良しはインカム、売って良しはキャピタルゲインですね。
とはいえ今のように相場が上がっている状況だと、高値掴みをする可能性があります。そもそも持って良しにしづらいのが現実です。
とはいえ、相場が上がっている状況でも投資妙味のある物件を見つけることも可能ではあります。今日は、第一歩である自分の与信を知ることをテーマに書いてみます。
相場状況に限らず不動産を買うときに行うこと
不動産を購入する際に相場が上がっていようと下がっていようと意識することは、やはり価格感を知っておくことです。
例えば、千代田区・港区・中央区は都心三区と言われている中で基本的には上昇相場にのって大きく価格が上がりました。その中でも相場観はやはり大事で、千代田区の麹町なのか秋葉原なのかで坪単価が変わってきます。
一言に千代田区といっても相場が異なるというわけですね。それゆえに購入したいエリアごとの詳細の価格相場を知っておくことが重要です。
不動産の場合業者さんの利益がたっぷり乗って販売されることがしばしばあります。利益を乗せること自体が悪ではありません。しかし、購入する個人の方が買った瞬間に損をするほどの利益を乗せることはやはり良くないと言わざるを得ないですね。
とはいえ価格相場を知っていないと、多く利益を乗せられていたとしても割高なのかどうかを判断できないというわけですね。このことは株式にも当てはまり、よくある指標でいうとPER（株価収益率）等がありますね。
単純に業界の平均PERが15倍の時に見ている銘柄が25倍だとすると割高ではないか？と購入をためらうきっかけにできますね。利益率や成長率が別格、ブランド力がある、など何らかの要素があることが殆どです。
不動産の場合は1物4価（実勢価格、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額）と言われるように、複数の見方がありますね。見ておきたい指標は実勢価格を元に、周辺物件、築年数が更に経った物件などとの比較が大事です。取引事例で評価するのはもちろん全てではありませんが、基本中の基本ですね。
相場観を養うためには
不動産購入の相場観を養うためにはそれなりに物件数を確認する必要があります。具体的には、ポータルサイトの近隣物件情報をチェックすること。チェックしたものを築年数、広さ、駅距離等に応じて分類分けをすること。これらを不動産購入前にはしっかりと行いたいですね。
収益物件の購入の場合には価格差だけでなく、賃料がどの程度見込めそうなのか、それらを恒常的に借り続けてくれるマーケットが存在しているのか、今後どの程度の修繕費が必要になるのか、そして売却時にはどの程度で売れそうか、といった点も確認する必要がありますね。
とはいえ、購入時にはやはり出口を計算できる物件を相場の価格以下で購入することが大事です。不動産投資で利回りが高い物件とは、賃料に対して価格が安いか、賃料が多くとれるか、その両方かであり、多くの高利回り物件は価格が安いことに起因しています。
安く物件を購入できれば、毎月のローン返済額も少なく済みますし、失敗する際のダメージを減らすことにも寄与をします。物件相場が上がっている今だからこそ、相場観を身に着けていきたいものですね。
ただし、安くても買われない理由がある物件も多いですから安易に飛びつかないことです。
相場が上がると悪いことだけでもない
不動産購入をしたい方からすると、少しでも安く物件を購入したいですね。そのため今のように相場全体が上がっていると買いにくいと思うのは間違いないですが、悪いことばかりでもありません。
なぜなら、ローンの面では少なからず有利になるからです。不動産市況が悪い時はローンを借入することが難しくなります。市況が悪くなると物件価格を下げないと購入できる人が少なくなるため価格も下がっていきます。
ましてや物件価格までローンが出るフルローンなどもできなくなり、頭金を20％以上入れる必要があるなど今より購入難易度が上がる側面も出てきます。
不動産が株などのペーパーアセットと違う点として不動産投資ローンという他人資本を活用してアセットを購入できる魅力があります。株の場合は今手元の余裕資金が100万円あるならば、その価格で銘柄を購入します。信用売買も基本は手元資金をベースとしますね。
不動産投資の場合はご自身の年収含めた属性と物件情報を元に、購入できる金額が異なってきます。
そのため、いかに不動産投資ローンの借り入れを事前に理解をしておき、そのカードを切るかが重要です。借入可能額の把握には金融機関に直接相談することが一番正確です。
具体的な物件条件とご自身のご状況を元にそもそも借り入れできるのか、その時の条件はどうなるかを教えてくれます。とはいえ平日仕事をしているサラリーマンの方が金融機関の営業時間の15時までに訪問する事は難しいですよね。また、一見さんお断りに近い金融機関も少なくありません。
すでに資産がある地主さんや株で資産を築いた背景がある人は別ですが、普通はなかなか相手にしてくれないのです。銀行員さんも時間が限られるため、見込みのある人にリソースを割きたいのですね。
その点、INVASE Pro(PR)を使うとアプリで簡単に不動産投資ローンの借入可能額を判定してくれるのでやってみても良いでしょうね。ここで出た見通しを元に、物件を絞るというわけです。与信枠の目安を知っていないと、買える物件が分からないからです。
市況が良い時にもできることはある
不動産含め、昨今は多くのアセットの価格上昇がみられています。上昇局面で上値を追いたくなるところもわかりますが、こと不動産においては株と異なり簡単に売買できるものではありません。相対取引ですから、しっかり相場と照らし合わせることが重要ですね。
市況を元に価格判断を行い、加えてご自身がどの程度借入ができてリスクを追うことができるのかセットで検討をするとより良いですね。
関連記事です。
