投資用不動産は探すのも融資付けするのも一苦労
収益物件を探すにしても、自宅を探すにしても、多くの方がまず不動産ポータルサイトで物件を探すのではないでしょうか。
不動産ポータルサイトというのは、SUUMO、HOME'S、at home、Yahoo!不動産、健美屋、楽待、などですね。全部は掲載しませんが、要は不動産の検索・掲載サイトです。
不動産ポータルサイトは一覧性があります。そのため、物件によってはお値打ちに見えるものもありますね。自分で選び、買い付けを入れることができるのが何よりのメリットですね。納得感があるからです。
しかしながら、経験の浅い投資家にとって、ポータルサイトに載っている物件で良いものを見つけるのは簡単ではありません。また、後述するように融資付けも簡単ではありません。
今はそういうマーケット環境ですね。一工夫が必要になります。
不動産仲介収益物件の融資付けは自分で行う
いずれにしても、購入には融資がつくことが前提となります。現金一括という例もありますが、多くはないですね。私も融資を引いています。
不動産会社が提携している金融機関から提携ローンの斡旋をしてくれるケースがあり、その場合はそれに則って購入を進めていけます。現在取引が無い銀行を紹介していただけるケースもあり、そうなると間口が増えますね。
一方で、自分で不動産投資ローンを借り入れできる銀行を探さなくてはいけないケースもあります。今ではすでに取引のある銀行さんにまず相談する、あるいは新規に相談する。そのような流れが多いですね。
とはいえ、最初は後者の形が多いです。つまり１から開拓です。中にはけんもほろろということもありますね。資産額が増えれば増えるほど交渉が楽に、条件も良くなるのがこの世界です。
金融機関は日本に160行ほどあるものの、その中で不動産投資ローンを融資してくれる金融機関を探すのは簡単ではありません。理由としては、住宅ローンと違い国の制度的な後押しが無く、貸す側も投資用不動産、つまり収益物件には事業の要素も含んだリスクを見るためです。
そのため、銀行として投資物件への融資をしていても、不動産初心者の方への融資は難しい、といったことが起こるわけですね。それは最初から厚い資産がある地主や事業主以外の、多くの人が通ってきた道です。
個人で接する金融機関と法人では、反応が同じ銀行でも違いますね。
買取再販業者の物件は融資付けもパッケージになっていることが
仲介物件ではなく、買取再販業者が物件の売り主となって投資物件を提案してくるものもあります。この場合は前述のような厳しい融資状況とは多少異なる場合もあります。
提案される投資物件としては、別の会社や個人から物件を購入してそのままオーナーチェンジ物件として販売されるもの、あるいは一度空室になった物件を仕入れて修繕して入居付けを行ってから販売されるもの、様々あります。
さらに、銀行とも事前に連携を行っているケースが少なくありません。買取再販業者の物件はいくらなら不動産投資ローンが借りられるのか、すでに銀行とすり合わせされていることがあります。それゆえに取引先の銀行から提携ローンという形で借り入れすることが可能になるわけですね。
例えば、「この物件なら諸費用10万円でフルローンで借り入れできる」というようなパッケージの商品になっています。もちろん、借り入れできる＝良い、というわけではないことに十分注意が必要になりますね。
よくあるケースでは中古のワンルームマンション買取再販業者などは、銀行さんと事前交渉し融資のハードルをうんと低くしています。銀行さんとの交渉がすでに終わっている、だから買いやすいわけですね。
不動産の融資付けもネットで可能な時代に
物件を購入するために準備することは以下があります。特別なことはありません。
- 自己資金をためる
- 銀行とのパイプを作る
- 不動産会社との情報交換を深める
初心者の方が物件の問い合わせをして、とんとん拍子に購入できるケースは多くありません。上記のように、ある程度準備をしておくと良いでしょう。
いつでも購入できるように２割以上の自己資金をためておくこと、問い合わせをした投資物件に対して銀行への打診を行ってみること、不動産会社とも情報交換を深めておくことですね。
相手にされない場合は、なにかが足りないのです。多くの場合は資金と年収です。目線が合う不動産業者を探すか、目線に合う自分になるか、ということになります。
不動産業者も銀行さんも複数のパイプを持っておくと良いです。今がダメでも次につながる可能性があるからです。また、１社のみでいくつもポンポン物件が出てくることは多くないためです。
不動産業者さんとのやり取りは、昨今はメールで済むことが増えました。メールでマイソクを貰い、検討し、銀行さんと融資付けの交渉をする。こういう流れになります。
一方で新規の市中金融機関の訪問は日中15時までが殆どです。そのため、お仕事をされている方が複数行を回るのは大変難しいです。
しかし、最近は融資の打診もある程度ネットで完結できるものもあります。INVASEローン紹介（PR）というサービスがそれです。オンラインでいつでも利用できて、様々な物件に対して適切な金融機関をアレンジしてくれます。物件探しとともに金融機関探しも大事です。
不動産投資初心者の方で、融資を前提としているなら再販物件と仲介物件でそれぞれの特徴を把握した上で取り組んでみると良いですね。加えて、ご自身でも買える状態に持っていき、金融機関、不動産会社と良好な関係を築いておきたいですね。
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