たぱぞうの米国株投資

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ワンルームマンション投資で資産形成は可能なのか

ワンルームマンション投資で資産形成は可能なのか

 ワンルームマンション投資は一時期ほどの勢いはなくなりました。しかし、都内で待ち合わせをしていると、未だに声をかけられることがありますね。興味本位で話を聞くわけですが、大体回らない物件です。特に新築はそうですね。

 

 ロジックとしては、下記のようなものが多いです。

  • 個人所得の減税ができる
  • 金融機関紹介ができる
  • 長期ローン返済後にはまるまるワンルームマンションが自分のものになる

 このようなものですね。例えば30年超えの長期ローンでキャッシュフローが赤字になる、あるいはトントンになる時点で回らない物件ですね。しかし、そこは個人所得減税という視点で語られます。

 

 また、返済終了後には自分の資産になるというのもよく言われるところです。よくよく聞いてみると、家賃下落を織り込んでいなかったり、物件価格の下落を度外視していたりします。

 

 いずれにしても、高属性の与信が付く人がターゲットとなるわけです。大体において、積算が出ないため、買い進めることが難しくなり、数件買ったところでストップ、身動きが取れないということになります。

 

 売ろうと思っても難しいです。売却価格より残債のほうが大きいからですね。さて、今回はワンルームマンション投資に関わるご質問を頂戴しています。

ワンルームマンション投資で資産形成、拡大を図るのはどうか

たぱぞう 様

 

 いつもブログ、拝見しております。平易な表現でわかりやすく、貴重なアドバイスや情報をいただき、感謝しております。

 

 今回、ご質問させていただきたいのは不動産投資についてです。私は、3年ほど前にワンルームマンションの投資を始めました。いくつかの書籍を読んだりセミナーに参加して、ある不動産会社から2件、購入しました。

 

 その不動産会社の営業担当は、必ず物件を営業する際はCCRなどの指標を用いて、物件の説明をしてくれていました。

 

 この度、その担当営業が退社することになり、その担当営業と相談していた投資方針について検討し直してみたいと考えました。


 たぱぞう様は、不動産投資にも取り組んでおられるので、何か助言をいただけないでしょうか。

ワンルームマンション投資で資産形成は可能?

ワンルームマンション投資で資産形成は可能?

私の基本データ、所有物件、投資方針は次のとおりです。

  • 私→地方公務員(35歳)
  • 妻も地方公務員、未就学児の子が2人
  • 資産→妻と合わせて、2500万円程度(キャッシュ含む。)
  • 投資の状況→コアの投資として、楽天VTIを中心とした投信とVYM、VGTなどのETFの積み立て投資を月20万円弱

不動産投資は、あくまでサブでボーナスで得た収入を回すようにしていました。

保有物件→

  1. 地方政令指定都市築古ワンルーム(現金購入、サブリース実利10%(不動産会社、曰くサブリリースの解除は基本ないらしいです。本当かはわかりません。)
  2. 地方指定都市築古ワンルーム(フルローン、生活保護の方が入居、実利7%)

 ①と②については、幸運なことに購入してから家賃収入が途切れたことはありません。

相談していた投資方針→

  1. 上記①と類似した実利10%程度のサブリース築古ワンルーム(300万~400万円程度)を現金買い
  2. 上記①と新たに現金買いしたサブリースワンルームを担保に、3,000~4,000万円程度の南関東の駅近築古アパートを融資を引いて購入(頭金は入れられるだけ入れる)

 以上が、私の現在の状況です。そして、アドバイスいただきたいことが、上記のような状況でどのような投資をしていくのがベターなのかということです。
上記の状況で、私が考えている投資は次の2つです。

  1. 担当営業と相談していた投資方針どおりに、引き続き不動産投資に取り組んでいく。
  2. 自身の資産規模から、不動産投資は時期尚早と考え、現在の保有物件は適切な時期に売却し、当面の間は投信やETF等のペーパーアセットのみで分散投資する。

 上記1と2の投資行動について、メリット・デメリットなどをアドバイスいただけると大変助かります。長文駄文で恐縮ですが、よろしくお願いいたします。

ワンルームマンション投資は直感的に嫌な予感がします。

 物件詳細を知らないので、わかる範囲で書きますね。

 

 まず、実利10%の築古ワンルームですが、サブリースの賃料が適正なのかが気になるところです。無理くり販売会社がサブリースで利回りを維持していないかどうか、近隣との比較や賃料査定をしてみてもよいでしょう。

 

 地方のワンルーム案件もおなじですね。実利7%ということですが、これも同じく精査したいところです。これも近隣と比べて、物件価格や家賃設定に無理がないかというところです。

 

 地方と築年数にもよりますが、やや利回りは低めな感じですね。ズバリ、業者名やマンション名、価格が分かれば踏み込んで判断も可能ですね。

 

 担当営業さんは物件を多く買わせるのが仕事ですから、当然その方向に話を持っていきます。

 

 ご自分で物件を探して、ご自分で管理会社なども見つける例を除いて、紹介によるワンルームマンション投資がうまく回っている例は多くありません。そのため、直感的に規模の拡大は嫌な予感がしますね。

 

 関連して、過去のワンルームマンション投資に関わる記事を掲載しておきます。投資は自己責任とは言いますが、何かヒントになれば幸いです。 

 

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  弟さんが営業さんの話を聞いて投資を始めたということでした。

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