不動産を持つことで節税になるのか
不動産投資には節税を狙って行うものがあります。王道というよりも副産物的なものですが、例えば高所得のサラリーマンにはニーズが合致するケースもあります。確かに不動産をうまく活用することによる節税効果は否定できません。
ただし、人によってはそれほど大きな効果は得られません。そのため、よほど所得が高い方以外は節税目的で不動産の購入検討をするのは失敗のもとになりえます。
不動産投資の節税の仕組み
不動産投資による節税は、所得税と相続税を意識したものが殆どです。所得税については会社員の方が本業のみでしたら通常源泉徴収されており、年末調整で還付を受けることがあると思います。
所得税の場合は、償却などが使われます。いずれにしても、不動産所得が赤字だった時に確定申告をすることで、給与所得との損益通算が認められています。その分税還付を受けられるということですね。
また、相続税が発生するほどの資産がある場合は、現金よりも一般的には不動産のほうが評価額を圧縮できます。現金や証券などは額面の金額が課税対象になるのに対し、不動産は相続税評価額になるため純粋な時価とは違う目線で評価をしてくれるということですね。
サラリーマンは所得税の軽減が可能になるケースも
サラリーマンの方は会社が源泉徴収しているので、あまり確定申告をすることはありません。しかし、不動産や太陽光発電などの事業を持つことで確定申告をすることになります。
不動産所得が赤字の場合には給与所得などと損益通算できます。不動産所得が赤字になる理由としては、年間の家賃収入よりも必要経費が大きい場合です。なぜ大きくなるかというと、維持管理費などの経費のほかに、減価償却費の計上ができるからですね。
減価償却費とは、建物の取得費用を一定期間に配分する会計処理のことです。そのため、実際の支出をすることなく会計上費用として算出ができます。
この金額については、購入する物件がマンションなのか木造の一棟物件なのか、はたまた鉄骨かで期間が変わってきます。また、躯体だけでなく設備を含めて損金にすると、償却の年数や金額に大きな差が出てきます。
簡単にまとめると、費用を計上できるが手元資金を使わない減価償却費、これを計算して効率的に行うことで不動産所得を始めとする事業所得全体、あるいは給与所得をある程度恣意的にできるということですね。
とはいえ、本来であれば事業を健全に運営するためには基本は黒字経営をするべきです。節税目的に赤字にしていくということは今後規模を拡大するときにも足かせになります。また、細かいですが住宅ローンを借入するときにもマイナスの影響になりかねません。
不動産購入の際には収益性を大事にする
不動産投資では帳簿上赤字になることも少なくなく、それによって所得税などの節税をしている人もいます。しかし、どの期でも長らく赤字が続いてしまっては節税どころではありません。
例えば、空室損が長引けば家賃収入が得られずに、ローンの返済や管理費、修繕費、固定資産税などがすべて持ち出しになってしまいます。
また、今は入居者が入っていても、現時点で持ち出しが発生してしまっている場合にも黒字化をしていくことは難しいかもしれません。なぜなら賃料に対して物件価格が追いついていないからですね。
一部都心部のファミリータイプ物件をオーナーチェンジとして購入する場合、空室時の売却益を見越してあえて赤字で購入するケースはありえます。しかし、単身者向けの物件など小グロスで赤字保有することは出口や節税のメリットからしても大きくはないので考えたいですね
当たり前ですが、多くの人にとって不動産投資で重視すべきことは節税よりも収益性ですね。
安定した家賃収入が得られるか、年間にかかる経費はどのくらいかなどを考えつつ、収支を確認してから購入したいものです。
また、減価償却は魔法のツールではもちろんなく、価値の漸減に対する損金処理です。売却時に同値撤退でも、その時減価償却ぶんは逆に利益となります。減価償却は行って来い、と言われる所以です。ただし、売却タイミングは計りやすいため、恣意性がある利益として使いやすいのですね。
基本は持っている物件がしっかり売却益を出せて税金面でも苦労をしないような物件を購入しておくことが大事になりますね。
すでに不動産を持っている方は今売るとどの程度の価格になるかは適宜チェックしておくとよいでしょう。AI査定を行っているINVASE Pro(PR)というアプリであれば不動産屋さんに問い合わせることなく、都内にある自宅や投資用マンションの資産評価を素早く行ってくれます。
改めてですが、不動産投資をする場合においては物件単体の収支をきちんと見ることと、売るときにも困りにくい物件を適切な価格で買うことが大事ですね。
節税に夢を見すぎない
ワンルームマンションをはじめとした不動産投資には所得税や相続税の節税効果がありますが、それはおまけとして考えておきたいですね。不動産投資をするのであれば、まずはしっかりと利益を出すことを優先したいところです。
そのためには物件選びがもっとも大切で、目的に合った物件選びをしたいですね。
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