住宅ローンがあるけど引っ越したい！状況別の注意点とは
住宅ローン残債が残っている状態での引っ越しは、賃貸の引っ越し以上に手続きが伴います。言うまでもなく、住宅ローンは長期間にわたる返済計画を前提としています。
とはいえ、その間に家族構成やライフスタイル、仕事の都合などさまざまな変化が生じることはよくあることです。ローン残高があるからといって、現状の住まいを何が何でも急かつ無理に手放さなければならないというわけではもちろんありません。
状況に応じた適切な手続きや対策を講じることで、安心して引っ越しを実現することが可能です。
まず、住宅ローンで購入した不動産には金融機関の抵当権が設定されています。つまり、ローン完済前は完全な所有状態とは言えません。住宅ローン契約上の条件に従って居住を継続する必要があるということは、理解しておきたいところです。
万が一、無断で引っ越しを行った場合、契約違反に該当する恐れもあります。当然ですが、ローンを組んでいる金融機関に相談するのが先ですね。
一方、売却を伴う住み替えの場合はいくつか選択肢があります。
まず、最初に仲介さんに査定を依頼し、適正な売却価格を見極めることが多いでしょう。しかし、時間が無い場合は迅速な現金化が可能な買取を模索することになります。いずれにしても、状況に応じた手段を選択することになります。
一般的には不動産会社に仲介を依頼する方法と、直接不動産会社に買い取ってもらう方法がある。そのようにざっくりと理解しておけばよいですね。
それぞれの方法に買主が見つかるまでの期間や手数料、提示価格の低さといったメリット・デメリットが存在します。仲介か買取か、どちらを選ぶかは各自のライフプランや資金計画に左右されます。
住宅ローン返済中の家は自分のものではない？！住み替えの選び方
実際に住宅ローンが残っている状態での引っ越しといっても、状況や目的によって取るべき対策は大きく異なります。
たとえば、今の住まいを売却して新たな物件に住み替えたいという場合を考えてみましょう。
仲介方式の場合、複数の会社に査定を依頼し、媒介契約を締結したうえで買主を探すという流れとなります。ある意味待ちの姿勢なため、買主が見つかるまでの時間が読めないことがデメリットです。
一方、買取方式であれば、迅速に現金化が可能となる反面、市場価格よりも2～3割ほど安い買い取り価格となるデメリットがあります。ある意味、時間を買う取引になります。そのため、事前に吹かしていない現実的な査定結果を知っておくことが望ましいです。
また、転勤や離婚など、ライフイベントに伴い急遽引っ越しを余儀なくされるケースもありますね。その場合には所有し続ける、賃貸に出す、または売却するといった選択肢が考えられます。
所有し続ける場合でも、住宅ローン返済や固定資産税、管理費などの負担が長期間にわたってかかります。転勤期間が長引く場合は、早期に売却や賃貸転用を検討することが望ましいでしょう。
住宅ローンの返済が困難になった場合には、弁護士や司法書士に相談のうえ、任意売却となります。事前に手段を講じることで、強制競売といった最悪の事態を回避できる可能性もあります。
賃貸に出す場合には、事業用ローンへの借り換えや、確定申告、不動産管理会社への委託といった手続きが必要となります。とはいえ、家賃収入を得ながらローン返済の負担を軽減するという側面では魅力的な方法です。
どの方法にもメリット・デメリットがあるため、ライフプランや経済状況を考慮して慎重に判断を下せるように引き出しを持っておきたいですね。
このように、住宅ローンが残る状態での引っ越しは、金融機関との交渉や契約条件の見直し、税制上の手続きなど、さまざまな手続きが必要となります。
手軽にちょこちょこ物件の資産価値をチェックしておくことが重要です。blogで良く紹介しているINVASE Pro(PR)というアプリを活用すれば、資産評価を簡単に行えます。こうした情報をもとに、住み替えのタイミングや売買の判断材料としたいところですね。
まずは金融機関へ相談を！
前述の通り、住宅ローン返済中でも引っ越すことは可能です。ただし、住宅ローンは契約者自身が対象物件に住むことを条件としています。新しい家の購入に住宅ローンを利用したければ返済中のローンを完済しなくてはなりません。賃貸物件として活用したい場合は事業用ローンへの借り換えが必要です。
このように、住宅ローンが残る状態での引っ越しは、金融機関との契約内容や各種手続き、さらには市場動向など、多くの要素が絡みます。
しかし、各シーンに応じた最適な選択肢を理解し、専門家の助言やツールを活用することで、住環境を見直すことは十分に可能です。住宅ローンがある不動産は、完済前は自由な売買が制限されるという側面を持ちながらも、適切な対策を講じることで、無理なく次の生活へと移行するための資産としての活用が期待できます。
これから住み替えを検討するならば、まずは自身のライフプランを明確にし、各選択肢のメリット・デメリットを十分に比較検討したいところです。
なお、転勤など引っ越しの理由によっては、住宅ローンのままでも賃貸物件にすることが許されるケースがあります。いずれにしても、勝手な判断で自宅を賃貸物件にすると住宅ローンの契約違反になってしまうため、まずは金融機関に相談することが第一となりますね。
相場が良いため、好立地であれば多くの方が利益を出せる時期かと思います。次の物件の頭金とするもよし、はたまた賃貸用とするもよし。いずれにしても、住居も実は投資であるという目線で間違いのないようにしたいですね。
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