１億円のアパートを買いかける
自分でいうのもなんですが、たぱぞうの友人は幅広く、非常に恵まれています。ありがたいことに起業家から不動産投資家、株式投資家、仮想通貨投資家、アフィリエイター、様々です。いろいろな面白そうな話を持ち掛けられるのですが、最近になって不動産が少々面白くなっています。
その不動産ですが、１番手、２番手の人が買おうと思っても買えなかったり、それなりの自己資金が必要になったりして、状況が変わってきていますね。融資が止まってきているというのは事実のようです。
さて、たぱぞうの今年の大きな課題の１つは法人利益をどのように圧縮していくかというところです。役員報酬を出していませんので、どうしても利益が膨らむのです。そうなると、償却というのが大きな意味を持ってきます。
この償却と不動産というのが極めて相性がよいのですね。
駅から５分、およそ１億の物件。
物件価格自体はおよそ９０００万円ですが、諸経費入れると四捨五入で１億近くになりますね。細かいことを言うとそこまではいかないのですが、語呂がよいので「１億物件」としましょう。
私はご存知の通り、太陽光物件を結構買っています。太陽光物件はどうしても田舎の土地を買うため、債務超過になりやすいです。太陽光設備は動産扱いであり、担保にしにくいからですね。バランスシートが痛みやすいのです。
そのため、融資付けが相当難しいと思っていました。実際難しいはずです。ややもすると、評価が債務超過状態になるからです。そうなると俎上に乗る以前、お話にもならないということになります。
しかし、この物件に関してはキャッシュフロー上で無理のない範囲で出ました。しかも審査期間１週間程度で出してくれましたので、驚きましたね。しかも耐用年数超えで２０年です。さて、この「１億物件」ですが、はたしてどうなるのかというところです。
築古、ほぼ土地値というのをどのように評価するのか
築古でそれなりの土地値物件、駅近という物件です。ただ、この物件は築古にありがちでキャッシュフローがあまり出ません。そのため、２つの作戦に絞られます
- 家賃を２０年得続け、家賃で駅近の土地を入手する
- 土地建物で５割の評価にして、償却をフルに活用する
ネットでお世話になっている不動産投資家さん、一緒によく飲む不動産投資家さん、合計４名に見解を頂きましたが、２対２で意見が分かれる物件ですね。相談に乗っていただいた方、その節はお世話になりました。
そういうことで、いずれにしてもアグレッシブに言い値で買うようなものではないと思っています。とはいえ、一生懸命細かく支出を管理し、経費を計上しなくても良くなるというのは魅力ではありますね。
この狭間ですので、欲をかかずに指して様子を見てみるということで落ち着いています。１億物件の指値が通れば面白いですが、どうでしょうか。
株式も一緒、見るとやるでは大違い
今まで２年近く、不動産本を株本と並行して読み続けていました。しかし、見るとやるではまた大違いですね。自分が実際に買おうと思うと、知識定着率がまるで違います。畳水練とは言ったものですね。
今回最大の収穫は融資がまだ出ることが分かったことですね。
株式という自分の得意分野を生かしつつ、ハイブリッドにいろいろな投資家さんと交流し、知識を増やしていく。これも１つの投資の方向性でしょうね。持つべきものは友ですね。
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昨今好調な東証REIT指数です。不動産は足元非常に好調ですね。空室率は低く、賃料も回復しています。この好況がいつまで続くのかというところですが、世界的に見るとまだ割安という説もあります。さて。
法人投資術は個人とはまた違う視点が必要になりますね。経費、償却、還付というのが幅を広げます。ハードアセットの投資というのは、なかなか奥深く、世の中の仕組みがより分かるようになります。
このモゲチェックは実は収益物件の見直しもしてくれます。自宅不動産だけじゃないのですね。不動産収益物件を持っていて、金利が高い場合は要チェックです。自宅より高額な収益物件こそ頻繁にチェックしたほうがいいですね。金利負担が全然違います。
