高止まりする不動産価格と不動産投資
不動産価格が高止まりして久しいです。ほんの少し前までは23区内でも利回り8％、7％という物件がありました。私が最初に買った物件も、そのような物件です。しかし、今は建材費が高騰しているせいもあり、殆ど無理な条件となりましたね。
融資は地銀などで多少緩んできた印象ですが、それでも簡単ではありません。不動産投資にあこがれる人は多いですが、さて実際はどうでしょうか。今日は不動産投資に興味があります、という方からのご質問です。
ここまで順調に資産を伸ばしたので、不動産投資に興味があります
2018年にたぱぞうさんのブログに出会い考えさせられ、それまで全世界株投信（セゾン投信）で積み立てておりましたが、米国投資信託メインでの積立に切り替えました。
以下我が家の基本情報と資産状況です。
●夫40歳 年収600万程（中小企業のため、今後の大きな給与アップは期待できません）
●妻（私）35歳 年収250万程（子供が3歳のため時短勤務。小学一年生からフルタイムに戻る予定です）
地方田舎住みのため、車は普通車と軽を所有。夫の実家で同居しております。今のところトラブルなく過ごせているので、同居は継続予定です。（笑）
●資産状況
〈NISA口座〉
夫…eMAXIS SlimS&P500 200万
eMAXIS Slim全世界株式 180万
妻…eMAXIS SlimS&P500 550万
〈旧NISA口座〉
妻…セゾン投信·資産形成の達人ファンド 410万
〈ジュニアNISA〉
110万
〈特定口座〉
妻…楽天VTI 1000万
eMAXIS SlimS&P500 120万
VYM 380万
米国個別株 280万
〈現預金（夫婦合算）〉
1600万
私（妻）の口座の金額が夫よりも大きいのは結婚当初（2017年）夫が投資に否定的で、私がこっそりと自分の口座で運用を拡大させていたからです。
2年前に運用益を思い切って見せたところ、やっと納得してくれてNISAを始めてくれました。今は毎月夫婦で25万をS&P500をメインに積み立てています。現在の夫婦合算での運用益は1200万ほどです。
たぱぞうさんのブログではものすごく属性の高い方々が多いので大変恐縮ですが、我が家の世帯年収は高くはありません…。
資産約4800万のうち、3200万程を株式に振っている状況ですが、最近は、不動産等に分散させることも考え始めました。
ですが、資産規模的にはまだ早いものか…不動産となると借入での資産拡大をするのか…色々と頭を悩ませております。
たぱぞうさんの人生二度なしという言葉がふと頭をよぎり、自分が働けなくなってもキャッシュが得られる仕組み作りに一歩踏み出すか迷っています。
「ハードアセットに関しては、何らかの伝手や相談できる関係が無いとしくじる可能性がある」とたぱぞうさんがおっしゃられていたように、手探りで自分なりに情報を集めながらの投資に少し、不安があるのも事実です。そもそも、資産規模的に不動産には手を出さない方が良い等ありましたら、教えて下さい。
また、もし不動産への投資をしなかったとしても、当面1600万の現金はそのまま手を付けずに、NISAへの入金を続けていく方針です。
ざっくりで申し訳ありません。たぱぞうさんならこうする、等ありましたら、ご教授お願いします。
ブログとYouTube、これからも応援しております。
不動産投資は相続税対策などの事情がある方向け
素晴らしい運用成果ですね。
年収で上回るご主人よりはるかに多い資産、さすがとしか言いようがありません。先見の明がありましたね。
世帯年収は850万円、金融資産は約4,800万円、そのうち約3,200万円を株式で運用されています。そして、既に1,200万円もの運用益が出ているとのこと。
地方在住で同居という生活コストの安定性、そして月25万円の積立が継続できるキャッシュフローは大きな強みです。これまでの資産形成は極めて堅実で、際立った成果と言ってよいでしょう。
地方では年収が増えにくい時代です。同居で住居費問題を解決しているのは今後も大きな資産となるでしょう。個人的には、人口減少における縮小経済においては核家族は持続不可能になる可能性さえあると思っています。
無理の無い範囲において、なるべく継続されるといいでしょう。
不動産投資ですが、結論から申し上げます。ずばり、不要だと思います。利回りの低い今、ご属性から引ける融資を使う場合、返済負担が家計に重くのしかかります。要は、金利が高くなる可能性があります。
築浅一棟は価格帯が高く、利回りが低いです。金利勝負の世界になっています。
また、キャッシュ比率を高くして買える築古も空室や修繕といった突発的な支出で簡単にキャッシュフローが赤字化します。不動産は借入を前提とする以上、返済原資となる安定収入が重要です。特に地方物件は利回りが高く見えても空室リスクや出口戦略が難しい場合があります。
現状の市況ではリスクに見合うリターンを得にくいと考えます。
信頼できる管理会社や業者とのつながりがない状態では特に慎重になったほうがいいでしょう。ここを橋渡しする大家の会などは良心的なところもあるかもしれません。しかし、ごみのような物件を売りつけてくるところも少なくありません。私の周りの不動産投資家はそのような会に入っていない人のほうが多いです。
これまでの歩みが逆回転しかねない、そのような投資になります。そうなると、コツコツ積み上げてきたものが霧散します。
これまで通りNISAを活用し、株式を中心に資産を増やす方針が堅実です。加えて、米国株や金、暗号資産などを組み入れ、インフレ耐性とキャッシュフローのバランスを整える方法が現実的です。
質問者さんの最大の強みは、低コストの生活基盤、長期投資の経験、そして潤沢な現金です。これらを守りつつ、余計なリスクを背負わずに資産を伸ばしていく。これこそが長期的にもっとも高い確率で資産と生活を安定させる道だと考えます。
不動産は運用額が大きく、派手なので目立ちます。しかし、税と経費だらけのレッドオーシャンでもあります。特に税は重く、右肩上がりの時代に調子に乗って載せ過ぎた感があります。固定資産税は地方において重要な財源となっています。そのため、是正が難しいです。
長期で持つとそれなりの大きな利益になりますが、株や暗号資産との比較では永遠の課題、どちらが良いのかというレベルになります。
ただ、相続税対策や事業収入の多様化などで運用上合う人もいます。あとは、メールした通りです。ともにがんばりましょうね。
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