たぱぞうの米国株投資

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住宅ローン金利の実態と見直しの大切さ

住宅ローン金利の実態

 低金利と言われて久しいですね。コロナ以後はほとんどすべての先進国が低金利となりました。コロナ以前も辛うじて北米が多少の金利をつけていましたが、日本はかれこれ数十年低金利ですね。

 

 

 さて、日本の住宅ローンはこのような政治的な背景もあって各段に安くなっています。ある意味では借りやすい住宅ローンですが、その実態調査を住宅金融支援機構がまとめていますのでご紹介します。

フルローンで住宅ローンを組むケースが圧倒的に多い

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※住宅金融支援機構調べ

 変動、固定期間選択、全期間固定、すべての住宅ローンにおいて、フルローン状態で借りるケースが多いことが分かります。5000万の家を買うならば、ほぼほぼ5000万円借り切るというケースですね。

 

 中には100%超えのオーバーローンというケースも数パーセントありますね。住宅ローン利用者はせいぜい3割、4割程度しか資金を入れないということです。これは低金利で借りやすいというのがあります。かくいう私もフルローンです。

住宅ローン返済負担率の割合分布

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 住宅ローンの返済負担率の分布です。返済負担率とは、いわゆる返済比率です。

 

返済負担率=年収に対する住宅ローンの割合

 

  例えば年収500万で住宅ローンの返済が年間100万ならば20%となります。いろいろ言われますが、一般的には返済比率20%以内のローンが望ましいとされます。金融機関の審査上限は年収にもよりますが、40%程度が多いです。

 

 この場合、年収500万ならば200万円までギリギリ審査が通るかもしれないということですね。ただし、この20年で社会保障費の負担が激増しており、手取りは減っています。年収にもよりますが、40%も住宅に賭けてしまうのは得策ではないですね。

 

 全期間固定を選んでいる人は保守的な組み方をしている人が多く、返済比率15%程度の人が、全体の30%を超えるマジョリティになっています。変動型の人のほうがやや返済比率が高めな傾向にありますね。

 

 ちなみに、たぱ家の場合は年収のおよそ2倍、返済比率で10%行かないぐらいです。これぐらいで組むと、暮らしを圧迫しない住宅ローンになります。クルマと一緒で家というのは上を見るとキリがありません。中古物件や大量仕入れ大量販売の業者だと上物の価格は比較的抑えられています。

 

 住宅市場というのは、上手に物欲刺激をするようにできています。現実的な金銭的豊かさを追求しつつ程よいところに落としたいですね。年収から見る返済比率は大事です。

 

 返済比率が高まるならば、例えば共働きを前提にする。あるいは本業と別に収入源を持つ。このように生活スタイルを見直す必要があります。

住宅ローンを組む人の世帯年収

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 600万円以下の年収というのが最も多いですね。累計割合にするとおよそ4割~5割がこの層ということになります。そして、8割の層が世帯年収800万円以下ということになります。

 

 日本人の平均年収が400万円ちょっとと言われます。それを踏まえると、住宅ローンを組む人の年収はやや低めということになります。家を買う層は比較的若い層が多いので自然な結果ですね。平均年収は中高年の高年収層を含むからです。

 

 とある世帯年収800万円の人の返済比率を20%とします。すると、年間のローン返済額は160万円です。フラット35、つまり35年ローンを組んだとします。すると5600万円の家というのが1つの目安になってきます。20年ならば3200万円の家ですね。

 

 都内・政令市などの人口稠密地域だと厳しい値段になります。もっと上積みして都内などでキャピタルを狙いに行くか、ある程度の損失覚悟で郊外を買うか、それぞれの人生の選択ですね。

 意外に少ない全期間固定の住宅ローン

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 こちらは金利タイプ別の割合です。全期間固定は一番金利が高いことが多く、人気がありません。平成に入ってからは小反発はあったものの、基本的に長期の右肩下がりの金利であり、変動金利が優位だったことに起因するのでしょう。

 

 たぱぞうは増え続ける国債に不安を覚えてキャッシュフローの読める全期間固定にしました。30年0.75%の固定です。さて、今後はどうでしょうか。今のところ、私が契約した時よりもやや金利は上がっていますが、微々たるものですね。

住宅ローン選びは借り換え含めた比較が大事

 たぱぞうの場合は、複数の銀行さんの見積もりを取って選びました。その結果、30年で0.75%の固定金利というのを選びました。ただ、一生固定かというとそういうわけではなく、定期的に見直しをして、場合によっては借り換えというのも考えています。

 

 住宅ローンは最初にネットで比較をして、選ぶことが大事です。また、住宅ローンを組んだからといって放置もダメです。住宅ローンを組んだ時から定期的に見直しをして、好条件を探すというのも大事ですね。

 

 前の職場の同僚は、こちらのサイト住宅ローンの5秒診断で見直しをしました。結果的におよそ300万円も金利負担が軽くなりました。なかなか馬鹿にできない金額ですよね。

 

 ちなみに私の場合はチェックしたところ「借り換えメリット無し」です。この住宅ローンの5秒診断に関しては、特に2010年以前の住宅ローンにおいては絶大な効果を発揮しますね。もともと相見積もりを取って、低金利で借りていると私のように「メリットなし」となる例が多いですね。

 

関連記事です。

 年収600万円の人が住宅ローンの借り入れをするとどうなるか、ですね。

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 退職金で住宅ローンを繰り上げ返済することについてです。これも意見が分かれがちですね。

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 住宅ローン減税についてです。拡大拡充されましたね。

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