【高市新政権】日銀の利上げ観測と不動産価格の関係
高市新政権が誕生し、市場の関心は金融政策の今後に集まっています。ひとまず日銀は10月会合で政策金利0.5%を据え置きとしました。
日銀では12月または1月の金融政策決定会合にて利上げの可能性を残していることから、市場は追加利上げに踏み切るのではないか、といった観測が強まっています。
一方、米国では連邦準備制度理事会（FRB）が直近で利下げを実施し、10月には政策金利を3.75〜4.00%の範囲に引き下げています。世界と日本の金融政策が異なる方向を向いているのも興味深いところです。
とはいえ、新政権が発足直後に景気に水を差しかねない利上げをすぐに容認するのか、という見方も根強いです。日銀も「賃金と物価の好循環」を見極めたいでしょうから、市場の予測通りに進むとは限りません。
ただ、金利が上昇する方向にあることは確かでしょう。こうした利上げによる不動産価格への影響に関して確認していきましょう。
金利が上がると不動産価格はどう動く？不動産価格が下落すると言われる理由
一般的には金利が上がることによって不動産価格は下がると言われています。その理由は、金利上昇によって住宅ローンや不動産投資ローンの返済額が上がってしまうためからですね。
例えば借入額5,000万円、金利年0.4%、35年で借り入れをした場合、もし1年後に1％金利が上がると返済額は約2.2万円上がります 。2.2万円上がると年間では約26.4万円の支払い増になりますね 。倍の１億になるとおよそ50万の支払い増ですから、軽くはないですね。
事業融資はもっと金利が高いですから、影響はさらに大きいです。
利上げは物価の上昇、賃金の上昇と良い景気サイクルがあってあげられるものです。しかし正直、物価高は実感するものの、賃金上昇して実際に手取りが増えていることを実感できていない方の方が多いのではないでしょうか。これは税や社保の国民負担率も増加しているからです。
となると、金利上昇によって支払いが増加している一方で、手取りが増えていないとなると、どうしても物件価格にはマイナスの影響を与えてしまうということですね 。
金利上昇局面での立ち回り方
不動産投資家や自己居住用で物件を購入したい方からすると、直近の不動産価格上昇に対して歯止めがかかるため歓迎する側面もあるかもしれません 。
しかしながら、金利が上がるということは、ある意味融資を引き締めていく状況とも言えます。つまり、不動産投資家にとっては参入が難しくなるということです。
不動産投資家の場合、利用するローンは不動産投資ローンになり住宅ローンに比べると審査基準が厳しくなるのでローンを受けにくいと言えます。
金利上昇によって物件価格が多少下がったとしても、今まではフルローンに近い借り入れができたかもしれませんが、頭金を2～30%入れるのが当たり前になるかもしれません 。投資額に対してのリターン、CCRやIRRで語られますが、その率は下がります。
つまり、投資効率が落ちます。他のアセットとの比較で、妙味が薄くなるのは事実です。融資がつきにくいと購入もしにくい、それは事実ですね。そうなると当然買い手は保守的に見ますし、なおかつ少なくなりますので、更に物件価格は下がります。
私たち投資家がこれから下がるのを待って買うのは良い選択になる可能性はありますが、そのためにはローンを使えるようにしておく必要があります。
初心者の方はまずは不動産投資ローンの借り入れができる金融機関の開拓を行っておくと良いでしょう 。どの程度借り入れできるのか、どこでそのカードを切るかが重要です。
例えば、INVASE Pro(PR) を使うとアプリで簡単に不動産投資ローンの借入可能額を判定できるので、与信を確認しておくと良いでしょう。
一方で、自己居住用の場合は不動産投資ローンほどローンの状況が厳しくならないでしょう。
理由は、住宅ローンの審査は不動産投資ローンよりもそもそも厳しくなく、借り手の本人の属性状況に大きな影響を受けるからです。
そのため、純粋に金利の上昇による返済額の圧迫のほうが切実に感じるかと思います。 とはいえ、例えば希少価値の高いその街のランドマークになりえるような物件等ですと一定コストが上がっても購入したい方はいます。住みながら投資する感覚ですね。
いつの時代も変わりませんが、物件を購入する際には状況が悪化しても選んでもらえるような強みがある物件を選定すると安心できる点になります。
また、すでに不動産を持っている方は今売るとどの程度の価格になるかは適宜チェックしておくとよいでしょうね。
金利上昇は預金金利の引き上げにも繋がるため良い側面もあるのも事実です。ただし、不動産をこれから購入する方、既にお持ちの方は少なからず影響があるので政策金利の動向、それに連動する短プラ、比較としての長プラの動向は注視していきたいところです。
個人的には出口を取りやすくするために、元金均等、短プラ連動、年限は長く、を条件としています。
繰り上げて年限を短くすることはできますが、あとから長くできないからです。高金利の元利均等はなかなか残債が減らず、経済状況の急変に対応できません。よって、個人的には元金均等が昔から好みです。短プラは昨今の長プラの動きを見ていれば言うまでもないですね。
選択は自由であり何が正解、というのはありませんが自分なりの正解は持っておきたいところです。
これからの不動産投資・購入の考え方
金利上昇によって不動産価格には通常下落の影響を与えるでしょう。物件価格の高止まりを感じると、これから購入したい方にとっては歓迎すべき点かもしれません。
物件を購入する、ローンを使うことになる人は金利の比較は普段からしておくとよいです。株式投資など他の投資にも通じるので、大事な知識ですね。
また、すでに高い金利で借りている人は、借り換えで少しでも金利を下げておくと上昇時のインパクトを吸収できます。金利のある世界でも慌てず保有できる物件を選んでいきたいものですね。
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