利上げ局面は不動産購入にデメリットばかり？
2024年7月30日、31日の金融政策決定会合によって17年ぶりの利上げが決定されました。2025年1月23日、24日も引き続いて利上げがされています。変動金利をすでに借入している方の多くは25年1月返済分から返済の負担が始まっています。
利上げされると、一般的には返済負担が上がります。当たり前ですね。そのため、価格下落要因になりえます。金利負担が重くなると、物件利回りが低いと回らないためです。
売却も利回りを下げて出さなくてはいけないため、売値の下落を意味します。 逆を言うと、これまでよりも安く購入できる機会にもなりえます。
ここで改めて利上げ局面の不動産購入に関して確認していきましょう。
金利が上がると購入者にとって得られるメリットもほんの少しある
一般的には金利が上がることによって不動産価格は下がると言われています。その理由は、金利上昇によって不動産投資ローンの返済額が上がるためです。金融機関も貸し出しできる金額を抑えてきます。
例えば、これまで年収500万円の方が4,000万円まで借り入れできたものが、金利が0.5%上がったことで3,650万円までしか組めなくなるというようなことです。
借入上限額が下がると、購入できる幅が下がります。その面からも物件価格の下落圧力になるということですね。
一方で、資金力のある方からすると、物件価格が下がることによって買いやすくもなります。つまり、融資条件をあまり気にせず買える方からするとメリットにもなりうるということです。
例えば相続税対策にふさわしい物件をキャッシュで買いたい、贈与で土地と建物を買いたい、そういう方にはメリットも大きいでしょう。
※出典 時事通信社
一辺倒に上がり続けることは、その分暴落したときの影響も大きくなります。インフレ、賃金アップという実体経済に即した利上げを元に、それでもなお不動産価格が上昇していくような健全な値動きだと好ましいですね。
とはいえ、一般的には低金利で資金調達し、規模の拡大を図ってきた多くの投資家には逆回転と感じられますね。建材費なども上昇していますから、より厳しいマーケットの到来とも言えます。
利上げ局面では二極化が更に強まる
不動産の二極化は都市部と地方において顕著です。とはいえ、例えば都内においてもどこでもよいわけではありません。やはり都市でもさらに都心部、こういった資産性の高いところが重要です。様々な目安がありますが、関東であれば国道16号以内、あるいは土地坪単価100万円などが1つの基準になり得ます。
こういった目線は、資産性の観点からすると分かりやすいものです。一都三県においても、明確に上昇する資産とそうでない資産が可視化されています。東京都においても、いや、23区内でも明暗が出つつありますね。
もし頭打ちのエリアだったとしても、その中でも二極化が出てきているはずですので、価格が堅調に推移しているか、これからも選ばれそうなエリアであるかは気にしておくとよいでしょうね。
一方で、すでに上がりすぎていて高止まりしてきている物件があることも否めません。たった数百メートル違うだけでがらりと値付けが変わる、そういうことが珍しくありません。
下手な物件を掴まないようにしつつ、これから購入する物件においては二極化のどちらの側にありそうか、その中でも優位な点はどのあたりにありそうか、を見極めて購入したいですね。資産性は大事ですが、それだけではなく土地値と得られる家賃のギャップも十分投資対象、事業対象になります。
なおすでに物件を購入している方は、今売るとどの程度の価格になるかは適宜チェックしておくとよいでしょうね。INVASE Pro(PR)というアプリであれば都内にある自宅や投資用マンションの資産評価を素早く行ってくれます。
これから買いたい方に対しても該当物件があれば、チェックできます。相場観を養う意味でも、入れておいて損はないアプリでしょう。
金利上昇は預金金利の引き上げにも繋がるため良い側面もあるのも事実です。ただし、不動産をこれから購入する方、既にお持ちの方は少なからず影響があるので注視していきたいところです。
今後も利上げの想定はしておいたほうがよい
2024年は実に17年ぶりの利上げになりました。25年以降も後半に向けて物価安定の目標実現に向けて動くと中立金利は最低でも1％程度という意見があります。とすると、まだまだ利上げが続く可能性大ということです。
今後金利をあげていくことを前提に、物件購入時にはシミュレーションをしておきたいところです。加えて、すでに購入している方に関しても、ご自宅でしたら住み替えをするのか、今のまま住み続けるのか、持っている物件の価格とローン残債との差分を睨みながら検討していきたいところですね。
今後は物件の売却も徐々に増えていく可能性がありますね。
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