住宅ローンで賃貸はいけないこと？
住宅ローンで購入した物件に転勤や住み替えなどやむをえない事情で住めなくなることもあるでしょう。そうなった際には空き家にするのはもったいないので、賃貸に出すことを検討されるかと思います。
では、住宅ローンのまま賃貸に出してもいいのでしょうか？結論から言うと「住宅ローンのまま賃貸に出すのは原則NG」です。
今回の記事ではその理由と解決方法をお伝えします。
住宅ローンのまま賃貸に出すのはなぜいけないのか？
住宅ローンは「自分が住む家の購入の為に借りるローン」です。他のローンに比べて超低金利なのも自己居住用だからです。そのため、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは金融機関が定める住宅ローンの資金使途から外れることになります。
資金使途違反は重大な契約違反ですので、金融機関から一括返済を求められる可能性もあります。スルガ銀行の不正融資問題や、フラット35の不正利用もあり、金融機関の使用用途の調査はより厳格になっています。
しかし、やむをえない事情で住宅ローンで購入した家に住めなくなるケースもあるかと思います。
もしも住宅ローンで購入した物件をすでに賃貸に出してしまった！という方がいらっしゃいましたら解決方法をお伝えします。
これから賃貸に出すことを検討されている方も是非参考にしてみて下さいね。
住宅ローンで購入した物件を賃貸に出した際の解決方法は3つ
すでに住宅ローンで購入した物件を賃貸に出してしまったときに解決方法は大きく3つあります。
- 自分が住みなおす
- 住宅ローンを完済する
- 不動産投資ローンへ借り換えをする
具体的に解説していきます。
1．賃貸ではなく自分が住みなおす
自分が住んでいれば資金使途違反にはなりませんので、住み直すことを検討するのも1つの手でしょう。ただし、家族が増えて元の自宅が狭くなってしまった等の事情だと住み直しは検討できないでしょう。
また、既に賃貸に出してしまっている場合は、一度第三者に貸したものを賃貸借契約の期間も無視して「私が住むので出ていってくださいね」というのは非常に難しいことは容易に想像がつくかと思います。
賃貸更新のタイミングなど機会を見計らって交渉することが望ましいですが、退去してもらえるかは運次第なところがあります。
２．住宅ローンを完済する
住宅ローンとして借りていなければいいのですから、完済すれば済む話です。
完済する方法は現金で一括返済するか、物件を売却して売却資金から完済するかの二択です。
手元に現金がある方、あるいは売却査定の金額がローン残高を上回りそうな方は売却してローンを完済することを検討できるでしょう。売却を検討する場合、売却活動を始めて実際に売却が完了するまでには早くて1ヶ月はかかるため、前もって査定金額を把握するようにしておきましょう。
しかし、手元に現金がなく、残債よりも査定金額が下回ってしまう場合には住宅ローンを完済する方法は難しいでしょう。
３．住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えをする
自分が住まずに賃貸に出して物件を保有し続けたい場合は住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えをしましょう。住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えをすることは、前の2つの方法に比べ努力次第でなんとかできる可能性が高いです。
住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換える際の注意点
不動産投資ローンは住宅ローンのように自己居住用ではないので変動金利で相場が1.5％〜4％程度と住宅ローンよりも高い傾向にあり、返済負担は増加します。
また、借り換えにあたり、既存ローンの完済手数料や新たなローンの保証料、登記費用等の諸費用が発生しますので予め認識しておきましょう。
ただし、この諸費用は確定申告時に経費として申告することができます。
住宅ローンを不動産投資ローンへ借り換える方法
今住宅ローンを借りている金融機関に相談するのも1つの手ですが、より良い条件で借り換えたいのであれば複数銀行に相談して比較してみるのが良いでしょう。ただし、不動産投資ローンの融資実績は情報公開があまりされておらず、初心者が知識を得ることは非常に難しいのが現状です。
借り換えに向けてどう動き始めたら良いのか分からない、自分で金融機関に足を運ぶ時間を作るのはなかなか難しいという方は、複数銀行を比較してより良い条件で不動産投資ローンへの借換えをサポートしてくれるインベース(PR)を利用してみるとよいですね。
オンラインの無料WEB診断で借り換えの可否や、借り換えをした場合の毎月返済額・必要な諸費用を確認することができるので手軽に借り換えできるのもよいところです。
もちろん今不動産投資ローンを借りていてより低い金利に借り換えたい方も相談可能で、むしろそちらが王道です。
住宅ローンで購入した物件を賃貸に出してはいけない理由のまとめ
住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは金融機関が認める住宅ローンの資金使途から外れることになります。
１０年ほど前までは審査の仕方が今と違ったので、いくつものタワマンや戸建てを違う銀行で住宅ローンを組んで買っていた投資家もいましたね。同様に、一法人一物件なども横連携の間隙を突いた融資戦略？でした。結果的にはその後の一等地の上昇に浴したわけです。
しかし今はこれは完全にアウトで、期限の利益の喪失を招く可能性もあります。返済が滞らなければOKと強弁する人もいますが、最終的な判断はとりもなおさず自分なのですね。投資には「誰かが言っていたから」は通用しないということです。
資金使途違反は重大な契約違反になるので、金融機関から一括返済を求められる可能性もあります。今住んでいる自宅を賃貸に出す予定の方や、すでに賃貸に出してしまっている方は例えば不動産投資ローンへの借り換え(PR)などで対策を取るといいですね。
投資は安全安心という要素もリターン以上に大事です。
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