転売目的で新築マンションを購入するのは高値掴みになりかねない？
タワマンの転売が盛んです。特に法人での購入は税制上での縛りが無いため、転売目的なことも少なくありません。
とあるデータではマンション築1年内の転売3倍超とのことです。このごろ竣工の新築マンションは、数年前からのコストインフレが起こる前の物件です。
そのため、購入後すぐに含み益が得られることがあります。それを見越して投資家でも買っていた方が少なくありません。よく知られるマンションでいうと、晴海フラッグがありますね。大人気で当選が難しかったですが、中央区で坪単価300万円台で購入できるのは非常に値ごろ感がありました。
ただし、これから一般消費者が新築マンションを転売目的で購入するのはどうでしょうか。高額ですので、当然気を付けなくてはいけないことがあります。
転売が成功しやすい資産インフレは続くが、懸念点もある
そもそも不動産はインフレに強い資産と言われています。身近なインフレ事例でいうと、不作もありますが生鮮食品の値上がりが顕著ですね。建築の世界も、職人不足で人件費が上がり建材費も上がっています。そのため、不動産も価格上昇が起こっています。坪単価の建築費は従前の倍以上です。
特に新築の場合は、これから物件を建てていくわけですから、人件費や建材費のコストは販売価格にも跳ね返ります。そのため、購入時の価格が上がるのは止められないでしょう。
かつては、新築物件を購入すると、買った瞬間に2割物件価格が下がるということが言われていました。その定説が変わったのは、特に都心部においてはマンション購入に対する国内外の投資家の参入と、やはりコストプッシュ型のインフレの影響による相対的な割安感があります。
新築物件を購入すると、このおよそ15年は価格上昇の恩恵を受けられました。買えた方は不動産によって資産を大きく築けた方も少なくないでしょう。ただし、今後も同様の傾向が続くかというと注意が必要です。
例えば、金利上昇はリスクになります。投資家にとっても、自宅を購入したい方にとっても、借り入れ後の返済額が増えることは歓迎される状態ではありませんね。
新築マンションは契約後引き渡しは2年後なんてことも珍しくありません。仮に今は変動金利が0.5%台であっても、引き渡し時には金利が上昇しているということもあり得るわけです。
つまり、購入時の住宅ローンマーケットの変化によって、買い手が今よりも減っている可能性は考慮しておきたいポイントになります。一般的には、金利上昇は不動産価格にとってはマイナスに作用します。
バブル崩壊は、金利上昇と不動産融資の総量規制でドラスティックに信用収縮が起きた事例でしたね。当時とは融資の基準も過熱感も全く違いますが、金利動向には敏感になってよいでしょう。
相場観を養いやすい中古物件
物件の将来価格をピタリと当てることは難しいですが、下がった場合の対策に関しては予め織り込んでおきたい所です。上がっているなら、売って損することはありませんが、万が一マーケットが大きく下げているときに売るとなると、ご自身の身銭を切って損切りすることになりかねません。
特に物件の希少性が無く、元利均等で返済している場合は売値が下がるのに残債は減らない、ということになります。売却するのにも残債分の補填を追加の出費で補わなくてはいけないということですね。
新築マンションはマーケットの変化により買った価格よりも安くなることもあり得えます。新築マンションをマイホームとして買うのではなく投資目的で参戦するのは、当然ながらリスクがあるということです。
新築マンションの場合は、契約後の引き渡しが今から数年と期間を開けることになります。その間に手付金も引き出せなくなります。金利動向が動いてきた今、このタイムラグはマイナスに作用する可能性もあります。
一方で中古マンションであれば、これまでの相場形成で動きが見えます。高値掴みをしないように価格の妥当性をその物件と周辺物件と照らして買えるので、相場感があれば有利に売買できます。新築のような大きなキャピタルは難しいかもしれませんが、中古には中古の目線と活用方法がありますね。
中古マンションを購入する前には、今の売り出し価格と資産価格との差分を見ておきたいですね。例えばINVASE Pro(PR)で今は相場がチェックできますから、都内にある自宅や投資用マンションの資産評価をしつつ売買タイミングを考えることができます。
売却だけでなく、これから買いたい方にも有効です。該当物件があれば、相場をチェックできます。運営元は住宅ローンサービス、モゲチェック運営のモゲ澤さんの会社ですね。
中古マンションの場合は、今の価格と実際の資産価格との差分が見やすいのでまずは相場観です。高値掴みしていないかを確認するようにしておきたいですね。
転売目的で参戦するのは失敗するリスクもある
すでに資産家の方が現金で不動産の投資マーケットに参戦するのと、実需で住宅ローンを活用して参戦するのでは資金的な余裕がまるで違います。
今後は金利上昇による返済額増加も踏まえて資金計画を練る必要が出てきました。新築マンションは今から2年後の引き渡しになります。そのことを想定しておきたいですね。
金利上昇、あるいはマーケットが大きく変動、下がってしまっていても耐えられる家計であることが大事です。過度なレバレッジが危険なのは、投資も住宅も同じですね。
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