たぱぞうの米国株投資

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住宅ローン選びの基礎基本

住宅ローン選びの基礎基本

 家を買うときに多くの人が住宅ローンを組みます。そこでまず、固定金利が良いのか、変動金利が良いのか、はたまたネットバンクがよいのかというところで迷います。

 

 今回は、住宅ローンの基礎基本ということで記事にします。

変動金利が良いのか、固定金利が良いのか

 変動金利が良いのか、固定金利が良いのかということです。多くの方は最初にここで迷われるのではないでしょうか。

 

 まず、変動金利というのは、借りる側が金利変動リスクを負うことになります。貸す側は、金利が上がったとしてもそれを乗せればよいので、金利の変化に即した対応が取れます。逆に、金利が下がればそれに応じて下げるということになるので、借りる側からもメリットがあります。

 

 これに対して、固定金利は契約段階での金利が守られます。そのため、たとえば1%で住宅ローンを組めば10年でも、30年でも1%の金利のままです。

 

 借りたときよりも金利が安くなれば変動金利もそれに合わせて変動しますので、お得です。日本の場合は30年以上も金利が下がり続けており、変動金利もそれに合わせて下げ続けてきました。つまり、変動で組んだほうがお得でした。

 

 これに対し、固定金利は借りた時点での金利がそのまま守られますから、貸す側が金利上昇リスクを負うことになります。反面、近年の日本のように金利が下がり続ければ、昔の高い金利で借りた住宅ローンは損ですから、仮換えたほうが良いことになります。

 

 今までは変動が有利でした。しかし、増える国債が日本円の信認を落とし、金利が上がる、というシナリオを信じるならば固定が無難でしょう。ちなみに私は30年固定で組みました。キャッシュフローを固定化したかったという理由と、金利が0.75パーセントでしたので、リスクを考えるとお得だと思ったからです。

 

 そもそも、固定で0.75%というのは事業融資や不動産融資を考えるとよほど属性が良くないと引けない数字です。住宅ローンならではと言えるでしょう。ちなみに不動産投資家は自宅併設などにして、収益不動産を住宅ローンで引いてしまう、という技を使う人が多いですね。それぐらいにオトクな金利だということです。

元金均等返済と元利均等返済

  次に、元金均等返済と元利均等返済という言葉があります。

 

 元金均等というのは文字通り、元金と利息を均等に返していきます。この場合、元金がどんどん減りますから、トータルでの返済額は元利均等よりもオトクです。ローンを早く返したいという場合には、元金を減らしていくとより効果がありますから、この元金均等を選ぶと良いでしょう。

 

 また、元金均等返済のほうは最初の返済額が高く、後々軽くなるので子どもの年齢が小さい場合は適しています。高校生、大学生になると学費負担が重くなるからです。

 

 元利均等というのは、平たく言うと最初は利息部分の返済をし、あとあと元金を返していくという返済方法です。金利が高いころは、元利均等は総返済額でかなり不利でしたが、今は低金利なので以前ほどの差がついていません。

 

 一番の特徴は返済額が一定であることです。読みやすいキャッシュフローが良い、という場合はこちらの元利均等を選んでも良いでしょう。

 

 ちなみにたぱぞうは少しでも総返済額を減らしたかったので元金均等を選んでいます。

少なくとも数年に1回は借り換えメリットがないかどうかチェックする

 住宅ローンは1回組んで終わりではありません。金利は常に変動しますから、常に借り換えメリットがないかどうか気を配る必要があります。実際に私の友人のTくんは借り換えの審査をしたところ300万も得をしました。

 

 住宅ローンの3秒診断のようなサイトで簡単にできますから、定期的にチェックしたいものです。

年収の何倍までの物件ならば良いのか

 基本的に住宅というのは収益を生み出しません。下の階にテナントを入れたり、賃貸に出したりすれば別ですが、ほとんどの人は普通に住居として使うだけでしょう。そう考えると、家に大きな出費をすると今後の投資活動に大きな支障が出ます。

 

 土地を買って、一流ハウスメーカーで注文住宅を買って、設計士さんと相談、などとアッパー物件を目指すと普通のサラリーマン家庭ではたちまち苦しくなります。また、あこがれのタワーマンションを買ったはいいが、修繕積立費が高すぎて住み続けることが難しい、という展開もあり得ます。

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 要は、その人にとって、どこかで無理をする物件は持続可能な住居にならないということです。木造で普通の家族4名で過ごす家、100㎡~130㎡程度であれば1000万前半もあれば充分建てることができます。たぱ家の場合は上物は1300万です。これで十分だと思っています。

 

 最初は近所で980万で売りに出ていた、程度の良いマンションを買おうと思っていました。しかし、諸事情で断念しました。肌感覚としては、世帯年収の3倍以内であればそれなりにゆとりある生活ができますね。今は中古物件も多いですから、中古を物色するというのも良いですね。

 

 とにかく、物欲は限りが無いです。身の丈にあった、一番大事な資産形成に支障のない物件を選ぶことですね。人生を家に捧げる発想は私には無いですね。

 

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  住宅ローンは仮に良くない条件で組んでしまっても借り換えという後出しジャンケンができます。2010年以前だと特に大きな借り換えメリットがあります。数百万の借り換えメリットが生じることも珍しくありません。

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  住宅ローン金利の実態です。全期間固定よりも変動金利というのが最近のトレンドです。この20年近く続いた低金利で、変動であるほどメリットが享受できています。ただ、さすがにマイナス金利が近づいてからは底堅いです。

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  住宅ローンの比較と考え方です。40年前であればどこを買っても値上がりが期待できました。しかし、この30年はよほど物件と立地を選ばないと値上がりは期待できません。

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