不動産は買うだけでなく、売却時の出口戦略を含めて考える
資産形成を行う上では、ペーパーアセット、ハードアセットを保有することはよく知られた方法ですね。それぞれのメリットデメリットはあります。不動産についてはペーパーアセットのように、買ってすぐ売却することができません。この点はきちんと理解しておく必要がありますね。
すぐには売れない不動産ですが、売却時の価格に関しては、ペーパーアセットよりも購入時に見立てやすい側面はあるかもしれません。
不動産の購入前に考えたい、投資の目標
不動産のように購入後すぐに動かせないアセットを持つ際には、なぜ購入するのか、購入してどうなりたいのかの目的をきちんと定めることが大事ですね。
例えば、毎月のキャッシュフローを5年後までに月30万円得たいのであれば、一棟アパートもしくは戸建てを取得していくのが1つの道でしょう。例えば、購入がしやすいからといって新築ワンルームを買うのは戦略的に違うことになります。
なぜならキャッシュフローが出にくいからですね。一方で、キャッシュフローではなく、売却時にキャピタルゲインを得たいとなれば区分のファミリータイプの物件が適しているケースもあるでしょう。特に好立地のファミリー区分のキャピタルは強烈です。
目的が決まることで不動産を購入する際にどのアセットタイプを選ぶべきか決まってくるということですね。アセットタイプの選択ミスが発生すると、すぐに売却ができないため計画そのものに大きく影響します。
ペーパーアセット以上に、きちんと目的を定めることが大事になるわけですね。
不動産の購入時にどの程度の価値があるかを見極める
ペーパーアセットの場合、昨日まで値幅プラスマイナス50円で動いていた銘柄がいきなり300円も上がったり下がったりすることは珍しくありません。価格に対して数%は当たり前で、大きい時には数十%の値動きがあります。
これは実態と時価で乖離があることが珍しくないからです。決算でがらりと評価が変わるのはよくあることです。
一方、不動産で今日2,000万円の物件が明日何もなく1,500万円に暴落することは考えにくいですね。もちろん、売り手の置かれている状況が変わったことで喫緊の資金繰りが必要になったり、外的要因で自然災害が起こったりする場合は話は変わります。しかし、一般的にはこのような特殊要因が無い限りは、大きな価格変更は起こりにくいです。この価格硬直性が魅力の1つと考える投資家は少なくないです。
不動産の価格に関して将来価格をぴったり当てることは難しいですね。とはいえ、物件の所在、築年数、広さなどを鑑みて一定の予想を立てておきたいものです。と言っても、簡単に目安をつけるだけでもだいぶ違います。
具体的には、今の相場との比較と保有期間に応じた類似物件との比較をすることです。
例えば、マンションを例にとってみましょう。5,000万円、築年数10年、駅距離5分、60平米の物件を検討しているとします。その際に、他の階に売り物件がないか、周辺物件と比較して価格差があるかどうかを確認します。5,000万円の価格に対して500万円安いとわかってかつ購入の目的に沿っていれば購入の決断がしやすいですね。
また、何年持ちたいのかを鑑みて今より5年や10年築年数が古い物件の単価比較をしておくといいでしょう。不確実性はありますが、大事な目安です。
不動産の購入前こそ出口を考慮したAI査定は有効
不動産をきちんと査定しようとすると不動産会社さんによる机上査定や訪問査定が一般的です。しかし、当然ながら人の手を煩わせることになります。そのため、ちょっと価格を知りたいときには不向きな方法になります。ましてや購入するかどうか迷っているような物件に関しては査定をお願いすることは心理的にハードルがありますね。
そんな時こそスマホでのAI査定の活用が有効ですね。ご自身が持ち合わせている物件の確認はもちろんのこと、購入したい物件に関しても情報入力をすることで今の価格とAI査定額とのギャップを確認することにも使えます。
購入したい物件の価格が5,000万円で査定額が5,500万円になっていれば購入に対して前向きに検討できる材料になりますね。例えば、INVASE Pro(PR)というアプリは、投資物件や自宅を都内にお持ちであれば資産評価を行ってくれます。併せて購入も売却も相談できます。運営元は住宅ローンサービスモゲチェック運営のモゲ澤さんの会社です。先日本を出版されましたね。私も読みました。
不動産を購入して後から売れなくなる要因の一つに、売却価格が折り合わないことにあります。高値で購入してしまうとローンの残債の減り方も遅くなってしまいます。売りたいときに手出しが発生する要因になりかねません。購入するタイミングで出口を見定める必要があります。
そのために購入する不動産の価格が高いのか安いのかの見極めは重要ですね。
出口を見据えて不動産を購入する
容易に売買できない不動産だからこそ、購入時に出口を見据えた価格で購入することが大事ですね。また、買ってからが始まりなので購入後にも定期的に価格を確認しローン残債に対してどの程度含み益があるのかなどをきちんと確認を行いたいですね。
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