【CCR】Cash-On-Cash Returnとは
CCR、キャッシュ・オン・キャッシュリターンとは、投下した資金に対するリターンのことを指します。
ペーパーアセット、株式や債券投資の世界ではあまり意識されることはありません。しかし、融資というレバレッジをかけた投資をする不動産や太陽光投資では意識したほうが良い概念になります。
ご質問を頂いていますので、いつものようになるべく数字を使わずに記事にしていきたいと思います。
CCRを知ると投資効率が変わってくるというのはどういうことか
いつも楽しくブログを拝読している60歳近い主婦です。全く個人的な質問です。何しろろくなリテラシーもないまま10年間細々と投資をしているので、たぱぞう様の以下の文章の意味がわからないのです。もし宜しければお答えいただけると有難いです。
「その理由は単純に、cash on cash return【CCR】で見ると、投資効率が全く変わってくるからですね。株の才能が普通の人が、投資のステージを上げようとすると必要な観点になってきます。」
CCRの意味を教えてください。
CCRについて、簡単な例を出してみましょう。
CCRを意識すると投資効率が変わってくるというのはどういうことなのでしょうか。端的に言うと、融資を引いて投資ができるというのが大きなポイントになります。
例えば、２０００万円の不動産物件や太陽光設備を買うとします。そのうち、５００万円の自己資金を入れ、年間２００万円の売り上げがあるとします。そのうちローン返済や諸経費を引きます。ざっくりと手残りが５０万円だとします。
すると、５００万円の投下資金に対して５０万円の手残り、CCRは１０％というのが単純な考え方になります。
ペーパーアセットで１０％の利回りを出す商品は少ないですから、ハードアセットを適宜入れると投資効率がアップするというのはそういうことです。
各事業年度でこれを出していくわけですが、もしローン返済が終わり、年間２００万円の売り上げそのまま、経費が３０万円、手残り１７０万ということになると、CCRは３４％に跳ね上がります。
利回り３４％の商品というのはなかなか無いですから、これは投資効率として非常に大きなものになります。
実際には、不動産・太陽光問わず年間の売り上げは確実に漸減しますし、借入するということはどんな事業でもそれなりのリスクがありますので、そこのバランスを考えて投資をするということになります。
そのため、単純ではないですが、ここの計算が事業としての最大の面白みの１つなのも事実ですね。
CCRとROIの違いも知っておくと良いですね
CCRというのはROI（リターン・オン・インベストメント）と似ています。大きく違うのは税務上のメリットも織り込む、トータルのリターンを入れるところです。端的に言うと、減価償却や消費税還付を入れ込んだリターンということです。
先ほどの２０００万の物件で、年間の減価償却を１００万円とすると、事業経費として１００万円を引くことができます。そのため、利益圧縮になり、税金面でのメリットが出てきます。
また、消費税還付を受けることができる場合、設備や建物に対する８％が還付されます。仮に２０００万円のうち１８００万が還付の対象ならば、単純計算で１４４万円の還付が発生します。
フルローンの場合、手出しがゼロなのによく事業年度には１４４万円発生しているということになるわけです。規模が１億になれば、７２０万円の還付が発生し、これを頭金にしてさらに投資に突き進むということも数字の上では可能になります。
さらに、今だと生産性向上特別措置法に伴う償却資産税の減免もありますから、さらに投資効率はアップします。
また、毎年発生する減価償却も大きいので、安定して利益を圧縮できます。つまり、税金を軽くできるわけです。減価償却期間が終わり、収益が下がってくると苦しくなり、デッドクロスが起きやすくなるのはそういうことですね。
CCRはあくまで現金の動きのみのリターンに対し、ROIは税務上のリターンも含めた数字になってきます。ハードアセットの投資では、減価償却や消費税還付は大きな意味を持ちます。
これは完全に電卓の世界で、パチッと計算できるものです。融資を引いて投資をしている人たちはこの世界で生きているということですね。
株式などのペーパーアセットでCCRを上げるのは、信用などのレバレッジ系になるというわけです。ただ、税金関係と違って電卓で計算できる世界ではなくなるので、センスがさらに問われる世界になります。
ペーパーアセットの底力は知っておきたい
では、株式や債券などの投資効率が悪いのかと言えば、そういうことではないというのは申し添えておきたいところです。分離課税によるおよそ２０％の固定税率というのは、課税所得８００万円以上の法人税率などと比べると実は恵まれています。また、経理など含めたメンテナンスが一切かからないのが、ペーパーアセットのメリットです。
事業家でもスケールが大きくなれば、究極はすべてペーパーにしてシンプルなキャッシュフローで生きていくのが完成形、という人もいますね。
とはいえ、投資効率を上げるのも魅力で、自分の投資のステージに合わせてコントロールしていくのが大事です。ご質問ありがとうございました。
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金融機関とのお付き合いが大事ですね。
