金持ち大家さんが買う物件買わない物件

　不動産運用をしている友人に借りた本です。比較的読みやすく、不動産経験のない人でも読めます。使われる用語と数字が分かりやすいからです。

　著者の稲垣浩之氏は実に2500人以上の大家さんに接してきました。そのため、成功する大家とそうでない大家の違いを税理士の観点から分析しています。上梓されたのが2017年ですから、比較的新しい書籍と言えます。

　不動産投資専門税理士さんだけあって、多くの大家さんを見ています。その視点で言うと、共通するダメな要素が以下の三つです。

　米国株投資と同じところ、違うところがありますね。同じところは１，３でしょうか。米国株投資もシミュレーションはしますね。ただ、不動産ほど数字が将来にわたって安定的ではないのでややもすると妄想になります。

　配当収入を浪費する人は複利を生かせませんね。これは米国株投資もズバリいっしょだということです。不動産、株式問わず、所得は再投資して初めてうまみが出ます。所得が増えたと言って生活水準を際限なく上げると資産は増えません。

　米国株投資と違うのが２「買った後、何もしない人」です。損切や外国税額控除ぐらいの手入れはしますが、基本的に米国株の長期投資は何もしません。もちろん、極端な業績の見通しの変更があればその限りではありませんが、連続増配銘柄は安定的です。

　それに対して不動産は所有不動産や管理会社に目配り気配り心配りが必要ですから、何もしないは許されません。人付き合いの得意な人、営業的才覚のある人が向いているといわれるのはそういうことです。

　昨今の低金利で、銀行は運用先が限られています。不動産投資への融資が活発になったのも、アベノミクスによる金融緩和が大きく影響しています。

　サラリーマン不動産投資家は、定期的なインカムを仕事で稼いできているという信用があります。特に大企業や公務員で、勤続年数が長い人はそのこと自体が担保価値になります。人に依存した担保なので、人的担保と言います。

　これに対し、持っている株式や不動産、貯蓄などを担保とする方法があります。これを物的担保と言います。この、人的担保と物的担保の両方を持っている人は銀行もお金を貸しやすく、さらに投資先の物件が優れた収益性を持っていると事業そのものにも魅力が生まれ、「貸したくなる大家さん」となります。

　物的担保が魅力的だと融資が出やすくなります。魅力的というのは割安だということです。この割安かどうかを判断するのに２つの方法があります。１つは積算評価法です。

　積算評価法とは物件の今の価値の見積もりです。これを上回れば割高、下回れば割安ということになります。

　掛目＝用途地域や接道条件です。たとえば、商業地の角地で、土地が四角いというと掛目は上がります。

　再調達価格＝同条件の建物を立てたときの価格です。木造15万、鉄骨18万、RC20万ぐらいが相場です。

　残存年数＝耐用年数ー築年数です。耐用年数は木造22年、鉄骨34年、RC47年です。

　ここで難しくなってくるのが「掛目」です。掛目を何パーセントにするのかが、物件の良し悪しを決めることになります。この掛目の選定こそ、知識と経験がモノをいうことになります。

　これは株式投資でいうところの「バリュー投資」とほとんど同じ考えと言ってよいでしょう。割安株を見つけ出して、それに投資をするという考えです。センスが必要になるということです。

　稲垣浩之氏は「物件取得時に80%の労力を注ぐ」という言い方をされていますが、焦って手を出すと成功率が落ちるというのは間違いないところです。ただし、株式投資よりも集中投資になりやすいですから、より慎重な判断が必要ということですね。

　個人事業主、法人化というのは実は私も非常に気になっています。メリットデメリットがはっきりしないのですが、年内には結論を出したいと思っています。

　不動産投資における法人化のタイミングはケースバイケースのようですが、本書では事例を出して説明しています。それによると、やはり本業の年収もさることながら、不動産からの収入がモノを言うようです。

　ちなみに月額10万以上ならば個人事業主、月額60万以上ならば法人のメリットが出てくると言われますが、それも一概には言えないということですね。

たぱぞうの米国株投資