セミリタイアをしても不動産融資が付いた話
セミリタイアをして４年になります。組織人の属性をどのように活用するか、というのが最後の１年の大きなテーマでした。株式投資はこれからも続ける予定でしたので、景気変動の小さい太陽光発電事業を与信の活用先に選びました。
結果的に、１億円以上の投資を太陽光発電にしました。私の場合は債券の代わりに太陽光投資をするということでしたから、それなりの頭金を入れて運営しています。
お天道様が日々借金を返してくれていますが、それでも太陽光は土地の価値が殆どないので、銀行融資上は嫌われるといわれますね。私もそう思っていました。
しかし、キャッシュフローはよく出ます。太陽光発電の運営を始めて数年になりますが、銀行さんによってはキャッシュフローを評価してくれるところが出てきています。
全くテーブルにつけない銀行もあれば、話を聞いてもらえる銀行もあるという感じでしたね。地元の銀行さんは弊社創立当初から融資に乗り気でしたが、エリアが厳しく、契約に至りませんでした。
前回は東京２３区の城南と言われる地区で、２５年融資を受けました。物件価格は７０００万、融資総額は５６００万でした。
今回は東京に近い神奈川東部で、３０年融資です。物件価格1.15億、融資はおよそ１億、賃料月９０万見込み、返済は月３０万。これに伴い、前回の融資もこの銀行に借り換えています。セットで融資というのが条件だったからです。それぞれ、0.775％での融資となりました。
これで、太陽光と合わせて法人個人２億円超の借金があります。ただし、昨年大変好調だった株式市場の流れを受けて、たぱぞうの金融資産も過去最大レベルになっています。保守的に運用をしていたので、昨今の調整はあまり影響していませんね。
長期運用資金と短中期資金を分けて運用しており、近年は短中期資金の利確が非常に的確でした。そのため、債務超過にはなっていません。
また、土地から新築は条例を始めとする法令がなかなかややこしく、当然ながら友人知人の不動産投資家さんに手伝ってもらいました。
セミリタイアをしたからと言って、不動産融資が付かないわけではない
セミリタイアをしたからと言って、融資が付かないわけではないですね。サラリーマン属性が失われたら、銀行融資を引くのが難しいと思われがちです。私もそう思っていました。
2016年前後の数年ならばともかく、今は融資が非常に厳しい状態です。それでも引けたので、やはりケースバイケースということですね。
どうして融資が引けたのかということで、いくつか補足をしておきたいと思います。
不動産融資にあたって、物件単体の収支を見てもらった
まず、物件単体で十分回る、想定のしやすいエリアと物件、土地形状であったことがあります。私の場合は属性で収支を補うことができません。セミリタイアをしている立場ですからね。そのため、物件単体で収支がまわるということ、このことを納得していただきました。
紆余曲折はありつつも、銀行の融資状況も変化していますので、タイミングが合ったというのもラッキーでしたね。
太陽光発電事業を前向きに評価してもらえた
太陽光発電事業にはそれなりの頭金を、いや、たっぷりの頭金を入れています。そのため、キャッシュフローはそれなりに潤沢に回っています。太陽光はＢＳが痛むということが言われます。担保価値が出ない、積算が弱いためです。そのため、嫌われることもありますが、銀行の評価方法にもよるということですね。
私の場合は法人での取得を目指していましたので、法人がきちんと回っているというのが大きかったです。個人の株式資産に注目し、個人ならば出すという銀行もありました。しかし、それだとちょっと考え方が違うのですね。法人で減価償却をきっちりとっていくというのが大事でした。
セミリタイアだとそうなると思います。
米国株という名の金融資産を評価してもらえた
最後に、米国株という名の金融資産ですね。株、さらに海外株となると４割程度しか評価しないというところもありましたが、これも含めてご縁ということですね。ご融資いただいた銀行には、ほぼ１００％評価をしてもらえた気がします。
あとは、コロナで適切な行動がとれたため、資産が億単位で増えたからですね。がらりと変わりました。
ただ、これは本筋ではなく、やはり物件単体での評価が良かったことと、法人の太陽光事業がきちんと回っていること、一棟目がしっかり回っていること。この３つが大きかったですね。
世間で言われていることは事実だが、全てに当てはまるわけではない
世間で言われていることがありますね。太陽光発電は不動産をするなら不利、セミリタイアをしてサラリーマン属性がないと融資が引けない、等々ですね。しかし、今回ご融資いただいた銀行さんには、次も行きましょうと前向きなお返事を頂戴しています。他行さんでも評価していただいたところはあります。
やはり、人とつながり、きちんと実績を出していくということ、これが大事に思います。不動産投資家の仲間には大変助けられました。
私はなんやかんやとあまり時間がないためＤＩＹや築古戸建てというのはなかなかできません。そのため、１棟ものを中心にこれからも取り組んでいくと思います。
数年に１棟ずつぐらいのペースで、これからも「株だけにしないポートフォリオ」を意識していくのでしょう。
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人のつながりは大事です。お互いに運気を高め合えるような、プラスの関係を広げていくことですね。
株も不動産も基本は一緒です。金の卵を産む鶏を買い続けるということです。
サラリーマン属性、つまり与信をうまく使うと投資のフェーズを引き上げることができます。
