サラリーマンがセミリタイアをする前にやっておきたいこと
サラリーマンがセミリタイアをする前にやっておきたいこと、ということで今日は書いておきます。
まず、必須なのは資産運用です。平均的なサラリーマンの場合、これをやらないとセミリタイアは殆ど無理と言って良いでしょう。所帯持ちならば、まず無理です。自分だけでなく、家族の生活を養う必要があるからです。
逆に独身ならば貯蓄だけでも、セミリタイアできる可能性があります。
セミリタイア前の株式投資はすべての投資の基本になる
いずれにしても、資産運用をして、お金がお金を稼ぐ状態を作り出すことが肝要と言えるでしょう。最も手軽で、参入障壁が小さいのが株式投資ということになります。この場合はインデックスなどのつみたても含みます。
株式は、知らない人からするとリスク商品かも知れません。しかし、他のいろいろなアセットと比べると極めてシンプル、しかも分散も簡単に効きます。投資の中では比較的難易度と危険の低いものになります。
基本的には現物、現金での投資になるので、投資した額以上の損はありません。これは、実は非常に安全なのですね。
一方で、リスク分散を心がけると、リターンも小さくなるというジレンマがあります。個別株の集中投資が良いのか、それとも分散投資が良いのか、という話になります。
資産が小さいうちは、個別株の集中投資をしないと増えない、そういう時期もあるのかもしれませんね。私もそうでした。無茶ばかりしていました。
逆に、資産が大きくなると、集中投資は怖くなります。たとえば1億築いたとして、1銘柄に全てかける。これは、理屈以上にセンスと度胸のようなものが必要ですね。よほど勝てる相場でない限り、行動できません。
数百、数千万、数億となるにつれてそうではないでしょうか。1流と2流の分かれ目かもしれませんね。
サラリーマンの個人信用で資産の最大化を図る
また、同時に現物投資、ハードアセットへの投資も有効です。私の友人でも、セミリタイアしている人はこのタイプが多いですね。よく知られるものは以下の２つでしょう。
- 不動産事業
- 太陽光事業
あえて事業と書きましたが、株や債券などのペーパーアセットと違い、事業的な側面が出てきます。この2つは親和性があり、どちらか片方をやっている投資家よりも、屋根置き太陽光なども含めて、両方やっている人のほうが多いように感じます。
スケールを目指すならば、10億の融資を引き、真水の収入で2000万～という目線になってきますね。都内の資産性ある1棟ものだと、融資がうまくいってもだいたいこのような目線ではないでしょうか。
1億ならば200万～という目線です。2.5億の融資でおよそ500万確保できればというところでしょうか。立地がよいと、さらに目線は下がります。
もちろん、地方は全く違います。資産性、将来性という意味で全く状況が変わるからです。
先日知人の税理士とも話しましたが、失敗している投資家も多くみられるということです。ありがちなのは、この数年で地方RCを買ってすでに空室で悩んでいる、回らないというケースも散見されるということです。
積算が出るので融資が引けて、変えるだけ買う、こういう時代がありましたからね。表面利回りの罠がこういうところにあります。
変化してきたハードアセットへの融資の状況
融資の状況は依然として変化をしています。おおまかに一言で言うと、融資がつきにくい状況は変わりません。不動産に関しては、よく見られた仲介の持ち込みが非常に難しくなっており、新規の人なら、この銀行で2.3％というように、入り口がある程度決まってきています。
また、物件価格に対する2割3割の手出しも必要で、初期費用は以前よりも求められます。半面、フルローンで運営がカツカツ、手放さざるを得ないという人は少なくなるわけで、このほうが健全なのでしょう。
そこからかつてのように、2棟、3棟と増やしていくには、物件の価値もさることながら、知識やつながりが必要になってくるところですね。
不動産融資が厳しいので同時に、太陽光投資に非常に人が流れてきているということです。物件の足も速くなっています。案件によっては２，３日で即売、売れていくわけですね。また、物件の幅も広がっており、手出し0円から始められる、あるいは50万～100万の手出しで始められる、このような物件も出てきています。
この条件だと、消費税還付を考えると「買った瞬間に手残りのキャッシュが増える」という状況になります。
単純に2000万の物件で消費税還付10%、200万です。ローンは2000万で組みます。5基1億円買い、1000万近くの消費税還付を受け、それをさらに不動産の頭金にしてセミリタイア、こういう猛者もいるにはいます。
しかし、その分フルローン状態だと運営期間中のCFはカツカツですから、ローン期間を伸ばしたり、あるいは繰り上げ返済をするのが健全な経営ということになります。しかし、他の事業と組み合わせならば、無理してCFを出す必要はありません。
私が買っていたころにはこのような低額で手出しができる物件は殆どありませんでした。つねに状況は変わるということです。
いずれにしても、何か一つにとらわれず、アンテナを張りつつ資産の最大化を図るということですね。セミリタイアをすると、一般的には属性はガタ落ちになります。そうなる前に計画的に策を練るのが大事ですね。積み上げてきたサラリーマン生活は、非常に価値がある年月として評価されるのです。
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無理せず、こつこつ積み重ねるということですね。
現在、5基運営しています。生活を大きく安定させることになりました。私は消費税還付はそのまま株資金となっています。
セミリタイアをするならば、資産だけでなくキャッシュフローを作っておくと良いですよ、という話です。