サラリーマン大家の不動産融資は、当然ながら銀行が紐付いていると強い
不動産を現金で一括購入というのは、規模が大きくなればなるほど珍しくなります。銀行から銀行評価を得て、実際の価格差を本人の評価で埋めて買うような例が今は多いですね。かつては銀行評価以下の物件というのがまれにありましたが、不動産投資家が増えた今は殆どありません。
あったとしても、路線価と実勢価格の差が激しい地方の物件ぐらいですね。あるいは、交渉でそのような物件を作るということになります。
いずれにせよ、ある意味では不動産が買えるかどうかは銀行から融資が降りるか、降りないかというところが非常に大きいです。そのため、不動産屋さんが銀行とつながっていると融資がおりやすく、購入しやすいのです。
昨今世間で話題になったスルガ銀行と西京銀行の例をみても、それがわかると思います。
ただ、事件が頻発しましたので、ここに来て金融庁が指導に入っていますね。ちょっと簡単に振り返ってみましょう。
サラリーマン大家がやられた、カボチャの馬車とスルガ銀行
スマートデイズという会社が「かぼちゃの馬車」という女性向けのシェアハウスを販売しましたね。結果として全く入居付ができず、破産するサラリーマン大家さんが続出しました。世間の注目を集めたのは、スルガ銀行の横浜某支店が積極的に貸出をしていたことです。
スルガ銀行は地域にとらわれず、都内のアパマン融資や地方のRC物件などにも積極的に融資をしていました。金利は４．５％と高かったものの、スルガ銀行でしか借りられないという個人投資家には非常に心強い存在でした。
ただ、明らかに土地値が安い、建物も安いという物件に対して貸し付け、サラリーマン大家さんを追い込んだのは悔み切れない失点になりました。
その後は、監督官庁である金融庁の指導が入り、不動産融資全体の姿勢が変わったのは記憶に新しいところです。
同じく話題になったTATERUと西京銀行
また、西京銀行が都内からの撤退を発表していましたね。西京銀行は不動産投資のTATERUと組んで融資をしていましたが、やはり採算ラインが微妙な案件があったことから、話題になりました。
中でも話題になったのは、預金通帳の改ざん問題でしたね。自己資金がある程度無いと、不動産は始められません。しかし、物件を売るために、通帳の改ざんを行い、自己資金を多めに見せていたということです。
さらに、大もとになる物件価格が土地値からみても、建物評価でも見ても高いことが多く、それが問題になりました。IT関連の付加価値を付けているということでしたが、やはりちょっと苦しかったですね。一時期はアフィリエイト広告も盛んでした。
いよいよ地銀でもサラリーマン大家への不動産融資が本格的に閉まってきている
いよいよ普通の地銀でも締め付けが厳しくなっていますね。特に新規参入のサラリーマン大家さんには厳しく、年収ベース、自己資金ベースで跳ねられるということになっています。
逆に言うと、相当強い本人属性がないと始められない世界に今はなったとも言えます。年収１０００万でようやく交渉のテーブルに付けるというレベルですね。もちろん、築古一戸建て現金買いなど融資の関係ない世界は別です。
こうなると、転売も難しくなってきますから、この数年で高値の物件を購入した場合は、出口が非常に限られることになります。つまり、さらなる物件価格の下落の可能性があるということですね。
数億というレベルの物件よりも、１億を切るような、比較的手出しをしやすい物件に人気が集まり始めています。
金融緩和バブルは違う形でやってきていた
日本は長らく不景気でした。しかし、バブルは違う形で確実にやってきていたのですね。こういう話が出てくるということは、やはりお金がどこかでは余っていたのです。不動産価格は地方においても、人気のある大都市圏や都心部などにおいても、やはり過熱感がありました。
今は場所にもよりますが、ピーク時に比べて１％程度利回りが変化したのではないでしょうか。
立地が良ければ、未だに即売状態ですね。極端な話、利回りが対して出ていなくてもお構いなしなところがあります。もちろん、単体で収益を出すという話ではなく、償却を取るとかそういう関係で見ればそれでも回るのですね。
一旦、金融緩和の流れがガラリと変われば、どういう方向に走り出すのか想像のつかないところがあります。
日本に限らず、ヨーロッパや米国も長らく金融緩和を続けてきました。その結果の株高という側面は確かにあると、先日の記事でも書いたとおりです。ただ、内包する諸問題を先延ばしにすればするほど、谷は深くなります。QEバブルという声もありますが、どうなるかということですね。
そういう意味では、金融庁の指導というのは、今回は適宜早めに打っている印象があります。焦らず、騒がず、本人属性を磨き続ける、手元のキャッシュを持っておくということですね。
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