持ち家は住宅ローンというレバレッジが活用できる。
金額の大きい持ち家は、人生に大きな影響を与えます。そういう意味では住宅ローン選び、住宅選びは大事ですね。私の場合は、賃貸と持ち家、両方を経験しています。
「人生を住宅に縛られる」「住宅ローンが払えなくて泣く泣く住まいを手放した」などという話も無くはないですが、要は使い方だと思います。
無理をせずに組めば、今の生活を格段に向上させることが可能ですね。
ここで個人投資家なりにメリットデメリットをまとめておきたいと思います。
持ち家のメリット
持ち家のメリットをまとめてみましょう。
- 劇的な住まいのクオリティの向上
- 住環境の安定感
- 自由にできるカスタマイズ
このようなメリットがあるかと思います。
劇的な住まいのクオリティの向上
まず、賃貸アパート暮らしから劇的に変わるのが住まいのクオリティです。とはいえ、私の買った自宅は都内からすると、そんなに高いものではありません。
しかも大手格安分譲の建物ですから、割と安いほうです。それでも、やはり賃貸とは作りの丁寧さや質が全然違います。分譲マンションを見ても、賃貸マンションとは壁の厚さやエントランスが全然違います。つまりはそういうことですね。
キッチンが広い、お風呂が広い、吹き抜けが気持ち良い、照明がいくつもあって明るい、ロフトで引きこもれる、畑ができる、などなどいろいろあります。どれもアパートでは実現不可能だったものです。
アパートのころは家賃を８５０００円払っていました。今は月々のローンが世帯で約１０万、軽減措置の固定資産税が月当たり０．８万円です。差額はおよそ２万円ですが、費用対効果は大きいと思います。
それは、広くて気持ちの良い住宅に住めるからです。同格を賃貸で探すならば１３~１５万は出さないと私の地区では住めません。
住環境の安定感
地区選びというのは大事です。例えば子どもの通う小学校や中学校も地区によって全然雰囲気が違います。また、ごみの出し方一つにしても地区のカラーが出ます。
持ち家はそのあたりは深刻な問題ですから、十分な下調べをして購入すれば、価値観の共有できる環境で過ごすことができます。これがつまり、住環境の安定、安心ということになります。
持ち家を買うということは、その地域の環境を買うということですから、焦らずに地域のことを知っておきたいものです。
自由にできるカスタマイズ
これは私の場合は壁面のモルタル化や畑が該当します。
畑は庭を掘り、土を入れ替えて家庭菜園ができるようにしました。家庭菜園というのは投資に似ています。
対象に向き合い、研究を重ねると実を結ぶというところです。あるいは、丁寧に調べ、積み上げたのに害虫など環境により台無しになるところです。思い通りの部分と思い通りに行かない部分のバランスが絶妙です。
じわじわと知識と経験が積み重なり、去年よりは今年、今年よりは来年という希望が持てます。そこもなにか株と似ています。
とにかく賃貸アパートと比べると広いので、趣味がある人にとってはスペースの有効活用ができるということになります。
賃貸住宅のメリット
賃貸住宅のメリットも併せてまとめておきます。私は大学入学時から賃貸生活を始めています。かれこれ２０年以上賃貸に住み続けました。
基本的に一人暮らしというのはお金が貯まりにくいです。もし、無理して一人暮らしをしているならば、実家に戻ったほうが良いです。多少窮屈でもお金の貯まり方が全然違います。ただし、あの自由な感覚は捨てがたいですけどね。
かつては自立ということで社会人になったら一人暮らしを始めるのが当然、という価値観もありました。しかし、今は時代が違います。年収が減り、労働時間は増えるという悪循環があります。
ですから、行き過ぎた核家族を見直し、かつての大家族生活というのが復権しつつあります。それは、なにも血縁に限ったことではありません。例えばシェアハウスというのは現代の大家族の一形態と見ることもできます。
このように考えると、社会人でも家族に限らない同居形態というのは、合理的な発想だと私は思います。住資産のシェアということになるからです。
それはさておき、賃貸住宅住まい２０年の私なりのメリットを述べます。
- 固定資産税がかからない
- 人生ステージに合わせて転居しやすい
- 隣人リスクを回避できる
- 修繕費が大家持ち
順番に触れていきます。
固定資産税がかからない
日本は固定資産税や自動車税に見られるように、資産を持っているだけでお金がかかる仕組みになっています。この金額はなかなか馬鹿にできません。私の住んでいる地区だとだいたい年間にして１５万~３０万円程度かかっています。
私の場合は軽減税率の適応を数年受けられるのでまだ１０万円ちょっとですが、今後軽減税率期間が終われば倍額近く上がります。今だと月々の支出のうち、１万円がローン金利、１万円が固定資産税ということになります。それでも大きいですね。
人生ステージに合わせて転居しやすい
持ち家はなかなか転居が利きません。売却が伴うからです。賃貸は簡単にできます。家族人数や仕事、環境の変化に応じた住まいを借りることができるのは大きなメリットでしょう。
隣人リスクを回避できる
持ち家で隣家とうまくやっていけなかったら目も当てられません。これは運次第なところもあります。賃貸も隣人リスクはありますが、問題が生じたらさっさと引き払えばよいだけなので、問題になりにくいです。
修繕費が大家持ち
賃貸は修繕費が大家さんの負担になります。持ち家は、修繕やリフォームは自腹になります。
ちなみにマンションは大規模になると管理組合の意思統一に大変な労力を要するケースがあります。私の友人が１８０世帯規模のマンションの管理組合の長を引き受けています。月一回の会議があり、修繕の方向性を話し合っています。
その会議に要する時間は３時間ということです。組織が大きくなると連絡調整に大きな労力が割かれるのはどこも同じですね。
持ち家と賃貸住宅で共通する価値観
どちらが得というよりも、生活上の価値観や利便性が大きく左右するように思います。また、職場が何らかの住宅補助を出している場合は、それをフル活用したほうが良いでしょう。
賃貸にしても、持ち家にしても多くの物件は収益を生まないという点においては共通します。つまり、下手を踏むと、資産形成に影響します。無理のない支出にしたいところです。
この１０年で都区部や政令市の物件は劇的に値上がりしたところもあります。一方でほとんどの地域では値下がりです。かつてドーナツ化現象と言われた都区部は良く値上がりし、タワマンなども住んでなおかつ含み益も得られた、このような実態があります。
賃貸は無理だと思えば、転居してグレードを下げることができます。しかし、持ち家の場合は計画の変更は売買を経由します。こうした実情をどのように考えるかということですね。
また、住宅ローンも中身の精査が大事です。利用している住宅ローンが最適なのか、時々下記の比較サイトなどでチェックするとよりよい条件を探せます。
収入や年齢などの手軽な入力項目で、各銀行の審査通過確率が分かるようになっています。これにより、予め審査に通る確率の低い銀行に申し込む手間が省け、住宅ローン選びが非常に楽になります。
とにかく、四角四面にはめるのではなく、自分たちにとってベストな選択をしていくことですね。自宅は、投資のようで完全に投資でもないですね。環境も含めて買うからです。そこが難しく、面白いところです。
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