たぱぞうの米国株投資

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住宅ローンの借り換えメリット

住宅ローンの借り換えメリットは大きい

 住宅ローン金利が近年下がり続けています。最も下がったのは2016年の夏でした。今はそのころよりも反発していますが、それでも長期金利が安い状態に据え置かれていますので、1%に満たないケースもあります。

 

 住宅ローン金利の借り換えというのはある意味では後出しジャンケンのようなものです。金利は常に変化しますから、低くなった時に前の契約から借り換えてしまえば低金利の恩恵をうけることができます。

 

 かつて10%近くあった住宅ローン金利も、この20年は小反発こそあれど基本的には低利じり下げです。そういう意味では、バブル後の引き締め時期などを除けば変動が有利だったということになります。

 

 住宅ローンを一度組んだらそのまま払い続ける人も多いのですが、借り換えをすることで支払う住宅ローンがグッと安くなることがあります。金利は変動するからです。私の場合は2016年の夏に住宅ローンを組みました。30年固定0.75%です。

 

 そのため、今のところさらに安くなるというケースは無いのですが、もっと前に組んだ人ならば劇的に安くなる可能性があります。私の職場の同僚Tくんが住宅ローンの借り換えをした結果、払込額がおよそ300万円も安くなりました。

 

 今日はこのことを実践交えてご報告しておきます。

住宅ローンの借り換えは3秒診断からだった

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 住宅ローンの3秒診断でシミュレートしてみたところ、本当に3秒で結果が出るのですね。Tくんの場合はローンを組んだのが2013年、金利が1%後半だったということです。そこでシミュレートをしてみたところ、300万以上の削減が可能という結果が出ました。

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 「たった5年でこんなに金額が変わるのか!?」

 大変にびっくりしていろいろ調べて借り換えをしたということです。Tくんの場合は、住宅ローンを組むときに特に相見積を取らなかったそうです。そして、そのまま職場の人に勧められた近所の金融機関で決めたということです。

 

 やはり最初の段階でネットなどで調べ、厳選するというのが大切ですね。しかし、少々の回り道をしたとはいえ、ローンを5年払い終えた時点で数百万の違いが生じることに気づけたのは良かったですね。

 

 ちなみに、私の場合だと借り換えの必要なし、ということでした。前述の通り、借りたのは2016年の8月、金利は0.75%でしたから競争力という意味では今も一定の力を持っているようです。

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借り換えによる金利削減メリットのある人

 ちなみに、Tくんの場合はそれでもまだ金利が安めのころでした。住宅ローンの借り換えにより、劇的に払い込み金額が下がるのは下記のような人です。

  • 2000年~2010年に借り入れた
  • 金利が1%以上で借りている
  • 元本が1500万以上残っている

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 このような人は劇的に安くなる可能性があります。

 

 仮に2010年前後に35年、固定金利2%弱で組んだとして住宅ローンの3秒診断でシミュレートしてみます。

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 すると・・・

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 残高3000万で総払込額が620万円も削減できるのですね。住宅ローンの見直しがなかなか馬鹿にできないというのが分かります。住宅ローンは多くの家で、かなりの比重を占める固定費になっています。

 

 固定費の削減は、大きな支出の見直しが第一です。そういう意味ではもし住宅ローンの借り換えに成功すれば、家計がかなり助かることになりますね。

住宅ローン金利動向は今後どうなるのか

 参考までに、住宅ローン金利動向について少し書いておきます。

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※フラット35のサイトから。

 変動金利、固定金利期間選択型、固定金利の3種類の住宅ローン金利推移です。この20年近く大きな変動はなく、良くも悪くも低利に良くコントロールされています。

 

 懸念材料としては、大規模な金融緩和の一環である国債買い入れ、低金利政策がいつまで持続可能なのかというところです。もし前提が崩れれば、金利も上昇する可能性があります。

 

 一番恐れるのは過大な国債の信用不安から通貨不安になり、金利がアンコントローラブルになることです。さすがにそれは可能性としてはどうでしょうか。

 

 いずれにせよ、私は安定したキャッシュフローを計算したかったので固定で組みました。しかし、この低金利傾向が20年30年続くと思えば変動一択でしょう。実際に直近20年は変動が大正解でしたね。

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 3秒診断は無料ですから、「数百万のオトク」が生じるかどうか試してみる価値はあると思いますよ。 

 

関連記事です。

  こちらの記事は、全般的な住宅ローン金利の実態について資料を引用しながらサクッと書いています。同僚の借り換えが大変うまくいった、ということで刺激を受けました。

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  郊外の新築住宅は路線価で見ると実勢価格との乖離が比較的小さいので買いやすいのですが、右肩下がりの相場にあってキャピタルが望めないというのが難しいところですね。逆に都内の人口流入が激しい、限られた地域のタワマンなどは旨味があります。

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  住宅ローン控除を利かせると、実質マイナス金利になります。たぱ家の場合でも年間30万ちょっとの還付がありますので、大きいと思います。ただ、出口を考えると「めちゃくちゃお得」というわけでもありません。

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