住宅ローンの繰り上げ返済は得か、損か。
住宅ローンの繰り上げ返済には、メリットとデメリットがあります。それぞれ、特徴を簡単に整理してみましょう。
住宅ローン繰り上げ返済のメリット
〇将来支払う金利の節約
繰り上げ返済をすることで、返済した元金部分に対応する金利を支払わずに済みますこれにより、住宅ローンの総支払額を減らすことができます
〇返済期間の短縮
期日短縮型の一部繰り上げ返済を選択すると、毎月の返済額は変わらずに返済期間を短縮できます。
住宅ローン繰り上げ返済のデメリット
〇資金不足のリスク
繰り上げ返済によって手元の資金が減少するため、短期的な資金不足に陥る可能性があります。
〇住宅ローン控除への影響
繰り上げ返済により借入残高が減少すると、住宅ローン控除の金額も減少する可能性があります。
〇手数料
金融機関によっては繰り上げ返済時に手数料がかかる場合があります。
この中で最も大きいのは、住宅ローンの控除の影響です。それを考えると、下記のようなタイミングを計ることを意識したいです。
住宅ローン繰り上げ返済の適切なタイミングとは
〇住宅ローン控除期間終了後
控除期間が終了している場合や、控除額よりも繰り上げ返済による節約効果が大きい場合に検討するとよいでしょう。ただ、一般的には繰り上げ返済の節約効果が大きい例は大きな金利上昇場面以外は殆どありません。
よって、控除期間の終了時に家計運用方針を見直してみると良いでしょう。
〇余裕資金が生じたとき
お子さんの独立や相続等により余裕資金が生じた場合は１つのタイミングです。ただし、将来の資金需要も考慮する必要があります。
〇早期の実行
早い時期に繰り上げ返済を行うほど、利息の軽減効果が高まります。一方で期限の利益の消失は考慮したいところです。
運用の実績に自信が持てるならば、ローン返済は不利となります。住宅ローンほど低利のローンは他にないためです。
私自身、繰り上げ返済はあらゆるローンでしたことが無く、むしろ昨今は家も車もローンを活用、手元資金を厚くしてきました。投資環境が良いからです。
繰り上げ返済の代替案はあるのか
〇借り換え
今よりも低金利のローンへの借り換えも、支払い金利を節約する方法の一つです。そのため、時々借り換えシミュレーションをしてみると良いでしょう。
〇資金運用
借り換えの次に有効なのはやはり運用です。特に住宅ローンの金利が低い場合、余裕資金を運用することで、繰り上げ返済よりも有利になる可能性があります。可能性、というのは相場に絶対はないためですね。
結論として、住宅ローンの繰り上げ返済は状況によって得になる場合がありますが、個人の財務状況やライフプランに応じて慎重に判断する必要があります。多くの場合は借り換えか運用を選択したほうが今の時代は無難でしょう。お金は借りるのが難しいのが一般的だからです。
さて、こうした基礎的なことを踏まえた上でご質問を紹介します。
FIREが現実味を帯びた今、住宅ローンの繰り上げ返済を検討しています
はじめまして。
投資や人生について、ブログやツイートを日々参考にさせていただいています。
初めてメールさせていただいたのは、資産運用に対しての方向性を整理したく、可能な限りアドバイスいただければと思います。
当方のおおまかな状況は次のとおりです。
【家族】
私 30代 会社員(育児休暇中、今年から3年取得)
年収 手取り約480万円(現在は育児給付金から手取りの6割程度支給)
投資 新NISA 月10万円クレカ積立
妻 40代 専業主婦
年収 なし
投資 貯蓄から新NISA 月10万クレカ積立
子供 2人 (2歳と0歳)
投資 それぞれ特定口座で毎月3万円積み立て
【世帯資産】
持ち家(ローン残高3000万円、毎月10万円ずつ支払い)
車1台(車が必要な地域)
預金 約5500万円
NISA・iDeCo 約800万円(旧NISA含む)
ジュニアNISA 約100万円
特定口座 約9000万円(優待と高配当メイン)
仮想通貨 約700万円
FX 約600万円(小遣い程度の収益目的)
金現物 約150万円
現在は育児休暇取得中ですが、同時にFIREできるかの検証中の段階であります。
生活費は600万円(ローン支払い含む)と決め、夫婦でやりくりしていたのですが、なかなか昨今の値上げラッシュでうまくいかなくなってきました。
また今後子供が幼稚園に入ったりと学費などもかかってくるので、生活費の見直しを図っています。
そして一番は預金から先に住宅ローンを完済するか悩んでいます。
完済してしまえば、月10万円減るので過ごしやすくなるかなと思いますが、投資できる額も減ってしまうので悩みどころでした。
ちなみに現在の預金比率は株式の急落に備えて多めにしていたところです。
普段は秋頃の米国市場が急落したタイミングで株を買い、クリスマスラリーかセルインメイで売り生活費を稼いでおりました。
以上至らないところなどありますが、わかる範囲で御教授いただければと思います。
よろしくお願いいたします。
住宅ローンの繰り上げ返済はおすすめしません
すでに金融資産が合計で16850万ほどありますね。
節約して暮らしていくならばFIRE可能な金額でしょう。この3年でFIRE生活がシミュレーションできるのはおっしゃる通りです。逃げ切り計算機などで確認されてみてください。
前述の通り住宅ローンはそのまま持っておいたほうがよいです。ちなみに、私も持ったままFIREしました。理由は、手元のキャッシュが薄くなるからです。ただし、キャッシュも株に徐々に置き換えたほうがいいでしょう。
とはいえ、季節的なアノマリーに基づいた投資が成功しているならば、そういううねり取りが向いている方なのかもしれません。長期投資と中期投資、どちらの適性があるのかということになります。
私は今でこそ長期投資メインですが、以前は中期で回していました。同じですね。
いずれにしても、お若いのに素晴らしい資産額です。住居費の負担が軽いのがFIREに寄与していますね。ゴールは目の前、自分を信じて運用を続けていくことですね。
共に頑張りましょうね。
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