高利回り物件が選択肢に入る理由と購入後できる収支改善策

　最近サラリーマンの副業ブームが起こっています。副業の一環として不動産投資を検討する方もいるのではないでしょうか？私自身も、民泊、太陽光、そして不動産と数々のハードアセット事業を営んできました。

　内容は一様ではなく、例えば不動産投資の投資対象として区分マンション、一棟物件、戸建てなど様々な投資対象があります。

　不動産事業の中でも高利回り物件はFIRE（Financial Independence, Retire Early）を目指す会社員に人気です。今回は、高利回り物件が選択肢に入る理由と購入後できる収支改善策を解説していきます。

FIREを目指す上で高利回り物件が選択肢に入る理由

　不動産投資で様々な種類がありますが、会社員の方が行う上で検討に上がりやすいものは区分マンションと一棟物件です。中でも一棟物件かつ高利回り物件が選択肢に入る理由は以下のとおりです。

毎月のキャッシュフローが大きい
空室リスクを分散できる
区分1室より大きな節税効果が期待できる

　それぞれの理由を確認していきましょう。

毎月のキャッシュフローが大きい

　区分マンションに比べると一棟物件は、キャッシュフローが大きくなりやすいです。1室ではなく複数戸同時に保有し賃料収入が得られるため経費支払い後も手元に資金が残りやすいです。

　そのため、将来FIREを目指す方にとっては一棟物件での不動産投資が選択肢に入るというわけです。レバレッジによる規模の最大化が計りやすい投資でもあります。

空室リスクを分散できる

　不動産投資の最も避けたいリスクの一つが空室リスクです。一棟物件の場合は複数戸保有できるため区分マンションに比べると空室になるリスクを分散できます。法人で一棟借り上げなど受けると状況は変わりますが、これはやや特殊な事例ですね。

区分1室より大きな節税効果が期待できる

　不動産投資で当座の節税ができる理由として、減価償却があるからです。

　減価償却費は実際の支出を伴わない経費です。たとえば1,000万円の物件を購入して10年間にわたって減価償却を行った場合、帳簿上では定額法で毎年100万円ずつを10年間支払うことになります。

　減価償却は実際の支出はないものの帳簿上赤字にできるため、給与所得のある会社員の方は特にメリットを得やすいというわけです。ただし、売却時には減価償却分の利益がでれば、そこはしっかりと課税機会になります。したがって、物件やエリアによっては節税というよりも繰り延べのような性格を持つことは知っておいてよいでしょう。

　また、一棟物件はメリットが大きいと言われています。木造や軽量鉄骨造の一棟物件でかつ耐用年数超えの物件は特に大きな減価償却を短期間で取ることができます。耐用年数超えの物件は通常よりも短い期間で減価償却することが可能です。

　例えば築30年の木造物件ですと4年間で減価償却を取ることができます。そのため短期で大きな節税効果が見込みやすいということで高所得の会社員の方に注目されています。一時期、アメリカの木造不動産が一括償却で人気を博したのも、そのような背景があります。

修繕、空室、流動性リスクはきちんと見込んでおく

　高利回り物件には、利回りが高くない築浅物件と比べると注意したいリスクがあります。

修繕リスク
空室リスク
物件の流動性リスク

　特に修繕リスクには気をつけないといけません。購入してすぐは問題がなくとも、少し経ってから室内の設備が故障することや、一棟物件であれば外壁や配管工事をしないといけないこともあります。

　購入後に思わぬ支出が発生しても対応できるように事前に自己資金を貯めておくことや購入前の目利き力を養えておくなど対策が必要です。築古RCを利回りだけで買い、修繕で大変なことになっている大家さんは実は少なくありません。

　単純に古いですから、空室、流動性が築浅よりも意識されるのは当然と言ってよいでしょう。

高利回り物件で陥りやすいローンの問題

　フェーズによっては魅力の高い高利回り物件ですが一点陥りやすい問題があります。それは不動産投資ローンの条件が悪くなる傾向にあることです。

　そもそも高利回り物件は法定耐用年数を超えているケースがほとんどです。そのため、金融機関が融資を積極的に出しにくいこともあり金利が3％台と高くなったり、期間が35年ではなく15年と短くなったりします。

　新規で購入するときにはどうしても金利、期間、融資金額の観点で築浅物件などに劣りやすいです。しかし、購入後にできる対策もあります。

不動産投資ローンはあとから借り換え可能

　仮に購入した高利回り物件の金利が購入時3.5％などとと高かったとしても、後から金利を1％〜2％台に引き下げられる可能性があります。その方法は借り換えを行うことです。金利がたった1％でも下がるだけで数百万円の削減メリットがあります。

　目安として、区分マンションでも一棟物件でも金利が2％を超えている時は借り換えで収支改善を検討すると良いでしょう。もし今の金利が高いということであれば、不動産投資ローン借り換えサービスのINVASEを使ってみても良いかもしれませんね。

　無料のWEB診断で借り換えの可否や、借り換えをした場合の毎月返済額・必要な諸費用を確認することができます。オンラインで情報入力するだけで良いので手軽に確認できるのも魅力的です。