不動産投資家は確定申告の税還付と借り換えで収支改善が狙える
最近サラリーマンの副業ブームが起こっています。副業の一環として不動産投資を検討する方もいるのではないでしょうか。不動産投資を行った後は毎年確定申告を意識することになります。
年数が経つと借り入れしていた不動産投資ローンの条件は忘れがちではあります。しかし、確定申告の時期は、不動産投資家は税還付と借り換えで収支改善が狙える好機です。
確定申告とは。なぜ不動産投資家はしたほうがいいのか
まず確定申告は毎年2月16日から3月15日に申告するものです。1月1日から12月31日までの1年間の所得と、それに対する所得税を計算し、精算する手続きのことを指します。
年間所得が20万円以下の場合、確定申告は不要と言われていますが不動産投資家の場合はむしろ確定申告を前向きに考えたほうが良いでしょう。
理由は、サラリーマンであれば給与所得と不動産投資の所得の損益通算をすることで給与所得の圧縮による税還付があり得るからです。具体的には給与所得で400万円あった人が、不動産所得が減価償却などの費用計上で30万円赤字となった場合、最終的な所得は370万円となります。
当初400万円から370万円となるためその分収めすぎていた税金が還付されるということです。
不動産投資は減価償却の関係を知っておきたい
不動産所得が赤字になる背景として、不動産の減価償却による影響が大きいです。
減価償却とは、長期間使用することが見込まれる資産の取得費用を何年かに分割して経費として計上する会計処理の方法です。
減価償却費は実際の支出を伴わない経費です。たとえば1,000万円の物件を購入して10年間にわたって減価償却を行った場合、帳簿上では定額法に基づき毎年100万円ずつを10年間支払うことになります。
太陽光の場合は定率法で、初期の減価償却を大きくすることが可能です。その昔はまさかの一括償却ができ、事業所得が大きい法人さんなどで大変人気化しました。
減価償却は実際の支出はないものの帳簿上赤字にできるため、給与所得のある会社員の方は特にメリットを得やすいというわけです。
ただし、あくまで保有する財産の価値の目減りに伴うものなので、出口は意識したいところです。つまり、売却時に建物分の差額は利益となって課税されますから、単純な節税面だけに目を向けてよいかどうかは物件次第なところがありますね。
とはいえ、ハードアセット事業においては収支を安定化させるために欠かせない、税務上の解釈ではあります。売買のタイミングはある程度自分でコントロールできますから、どのタイミングで利益を出し、どのタイミングで償却を取るか、これを含めた経営判断がハードアセット事業の妙味の１つとも言えるでしょう。
ひところ、航空機リースやヘリコプターリース、あるいは車などがよく検討されましたが、これも利益タイミングを最適化するという意味では同じですね。
確定申告でローンの確認すべき点
不動産投資家が確定申告をする際に必要になる書類の一つに返済予定表があります。この返済予定表では以下の内容を確認するようにしたいですね。
- 金利タイプ
- 借入金利
具体的に見ていきましょう。
金利タイプに関して
通常の借り入れだと変動金利ですが、人によっては固定金利の場合や固定金利だと思って変動金利を借り入れしていたという誤解もあります。まずは金利タイプを正しく認識しましょう。
借入金利
ここが最も大事です。
今の金利がいくらなのかをきちんと知っておきたいですね。ズバッと目安を示します。もし、今の時点で金利2％を超えていると不動産投資ローンの中では高い方になります。借り換えで金利がたった1％でも下がるだけで数百万円の削減メリットがあります。
もし今の金利が高いということであれば、借り換えサービスのINVASE(PR)を使ってみても良いかもしれませんね。
無料のWEB診断で借り換えの可否や、借り換えをした場合の毎月返済額・必要な諸費用を確認することができます。オンラインで情報入力するだけで良いので手軽に確認できるのも魅力的です。
不動産投資家と確定申告のまとめ
確定申告の時期は、不動産投資家は税還付と借り換えで収支改善が狙える好機となります。不動産投資をしている方は申告のできる時期に合わせて確定申告をしたいですね。
合わせて今借り入れしている不動産投資ローンの金利を確認し、2％を超えるような金利であれば借り換えサービス(PR)を利用して収支の改善を図る、シンプルですが良い対策となります。
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住宅ローンの見直しも同時に大事ですね。
