資産の入れ替えはいつの時代も必須と言っていい
全世界株や全世界債券に関しては資産の入れ替えは必要ありません。適宜内部で入れ替えてくれるからですね。これに対して、個別株などの栄枯盛衰があるものは入れ替えが必須となります。
米国株ETFに関しては個別株ほどのスピード感は必要ありません。しかし、時代によっては他国のアセットなどを意識する必要があるのかもしれませんね。いずれにしても、しなやかに時代の変化に合わせて調整していくのは大事ですね。
さて、今回は起業してゆるFIREを実現されている方からのご質問を紹介します。
フローで不動産を買ってきたが、資産の入れ替えの方向性を確認したい
はじめまして。いつもYoutubeを拝見しており、最近ブログも読ませていただくようになりました。
今後 米国株をしっかり勉強していきたいと思っているのですが、どのように運用していくべきか思案中のためアドバイスをいただければと思っております。
状況説明が長くなってしまうのですが、たぱぞうさんでしたらどのように運用していくかご意見をいただけると幸いです。
〜属性〜
- 今年で39歳、既婚（子供は現在5歳。今後第二子も欲しいと思っています。）
- 自営業（自分が代表の法人1社、奥さん名義で賃貸管理用の法人1社あり）
本業での年収は400〜500万程度→コロナ以後は変化が激しい業種で、今後の見通しはやや不安定と認識しています。別途不動産収入あり（後述）
奥さんは正社員で別途350万程度。
20代で起業し、そこで稼いだお金をほぼ不動産で運用してきました。
自分でいうのも変な話ですが、30代前半で所謂「ゆるFire」に近い状態になった人間だと認識しています。
それなら人に相談をする必要なんてないのでは…と思われるかもしれませんが、それでも不安はあるものです。
質素に暮らすなら家賃収入や配当でやっていけるのかもしれませんが、同世代の友人はまだまだ精力的に働いていますし、不動産での資産運用もこの先ずっと収益を維持していけるかどうかはわかりません。
昔は従業員も雇って会社を拡大させようと頑張っていたのですが、コロナ禍の少し前から本業の調子が悪くなり、それに呼応するように社員の転職も相次ぎました。残った社員と相談して実質的に組織としては解散に至り、現在は残ったお客さんを相手に実質フリーランスのような形で仕事をしております。
お恥ずかしながら社員のいた頃は毎月の固定費の重さに胃が痛くなった時期もありましたので、今後は人は雇わず自分のペースで仕事をしていきたいと思っています。
ただこのまま「ゆるFire」状態を続けていていいのかという疑問もあります。
不動産投資の方は物件価格の高騰により新規物件の取得がしづらくなり、年1〜2回とはいえ入居者募集も煩わしく感じるようになってきました。
物件管理を任せている不動産業者は決して客付けがうまくはなく、丸投げ状態だとうまくいきません。入居者退去からリフォーム実施、新規入居者確保までが長期化する事もありますし、リフォーム費用の相場も年々高くなってきているように感じています。
またそれなりに築年数の古い物件が中心であるため、設備関連のトラブルも徐々に増えてきています。
それで「リスクが高め」「利益率が低い」と判断した物件を少しずつ売却し、一時期は物件総額2億・残債1億・粗利年800万程度だったところから、物件総額1.3億・残債2000万・粗利年500万程度まで規模を縮小させました。
それでキャッシュフローも良くなってきたので、2021年秋から米国株にも手を出し始めています。
〜不動産について〜
- 東京都内に区分マンション9部屋所持（全て中古購入、築30年台が多め。購入時点で総額1.3億程度）
- 上記物件に紐付いた残債があと2000万程度、金利は2％弱（投資するのに返済は悪手と思われるかもしれませんが、CF改善したい気持ちがありかなり繰り上げ返済しました。）
9部屋ある中の1部屋は自宅兼事務所として使っています。残り8部屋を賃貸で運用しており、税引前の粗利が年500万程度になります。（名義は資産管理法人、私個人、家内個人の3つに分散しています。）
2012〜2014年頃に購入したものが中心で、今後売却した時は物件によりますが1〜3割程度の利益が出ると見込んでいます。
現在所持するものとは別にこれまでに売却済みの区分マンションが9部屋あり、それらは平均で3割のキャピタルゲイン（税引前）がありましたので、少なくとも物件売却で大損する事はおそらくないと思っています。
〜不動産以外の資産について〜
- 米国ETF 650万程度（数カ月分の生活費などを残して基本的に全部入れるスタンス）
NISAおよびジュニアNISAで家族3人で現在2年分満額まで使っています。主にVOO、たまにVGT、VHTなど。
NISA分は年初に買うだけ買って放置です。溢れた分を特定口座で運用しており、そちらはたまに「ウネリを取れたら取りたい」というスタンスでいます。
- さわかみ投信（奥さん名義120万程度。昨年末、売った方が良いと進言したがお義父さんが澤上氏の哲学に心酔しており基本売れない状態）
- 小規模企業共済 800万程度（自分と奥さん2名分の合計）
- 米ドル建ての生命保険 200万程度
〜今後について〜
そこまで生活費が高いわけではなく、車なども持っていないので現状では不動産の運用益も含めて年300〜400万くらいのペースで運用側に入金できています。
ただ子供の進学が控えている事や、第2子も希望している事、本業が安定というわけではない事から今後もこの水準を維持できるかどうかはわかりません。
基本的には長期運用していきたいのでVOOやVTI中心が良さそうだと考えているのですが、最近は米国債の金利も高くなってきており、そこまでリスクを取らず債券で運用していくのも良いように感じ始めています。
一方で、矛盾するようですがチャートからトレンドを分析してウネリを取れるようになっていきたいという気持ちも少しあります。本業がそこまで好調ではないからこそ、完全放置ではなく自分で何かアクションを起こして稼ぎたいという気持ちもあるような気がしています。
たぱぞうさんがこのような状況でしたら、どのような運用をされますでしょうか。
「こうした方がいい」「もっとこう考えた方がいい」など、ご意見をいただけますと幸いです。
PS: 個別のお返事でも、記事化でもどちらでも構いません。よろしくお願いいたします。
資産の入れ替えは株だけではなく、不動産においても必須と言っていい。
きれいに分散投資をされていますね。
収益性が悪く、手間のかかる物件を手放されたとのこと。これは時期的にも素晴らしい判断でしたね。投下する資本、人的資本に見合わないリターンならば、手放したほうがいいのです。
不動産は資産の入れ替えは必須と言ってよく、これまで通り徐々に築浅に切り替えていくといいですね。
昔の小藩城下町などに行くと、はっきりと寂れている古い町並みもありますね。明治期などにすでに旧藩主一族は東京に移住しており、現地の資産を処分している例もあります。土地の価値も移ろうものですから、広い意味での利便性を考えると妥当な資産の入れ替えと言えます。
これは少々極端な例ですが、築古で手間のかかる物件だらけよりも、築浅で利便性の高い土地のほうが、自然と銀行評価も上がるはずです。
ただし、おっしゃる通り物件価格が高いですから、新規に買える物件は多くありません。特に昔の目線では無理、そういう時代になりました。
フローを淡々とVTIやS&P500に置き換えていくのも王道です。マーケット状況に関わらず投資を常にしている、そのような状況を作っていくといいですね。目指している方向性に間違いはありませんから、その調子ですよ。米国株ETFは手間のかからない、資産性の高いアセットの１つです。
あとはメールをした通りです。世の中には変わらないものと変わるものがあります。資産に関しては刻々と移ろう時代です。適宜入れ替え、変化にしなやかに対応していくのが大事ですね。ともにがんばりましょうね。
関連記事です。
投資の濃淡のお話です。
資産規模が大きいほど、分散は重要となります。
こちらも資産の入れ替えのお話ですね。
