不動産市況が好調な時こそ実施しておきたいこと
資産形成を株式等のペーパーアセットで行うのはシンプルです。売り買いも簡単です。市場が開いてさえいれば好きなタイミングで売買できるからです。流動性が高いのが、株式投資の魅力の1つです。
一方で不動産のようなハードアセットの場合は売買は簡単ではありません。相対取引になるからですね。物件にも個性があります。
例えば、売却時を見てみても、投資用であれば収支に対して合理的に判断しやすいかもしれません。一方で自宅の場合は住み替えになりますので合理性、つまり数字だけでは判断しにくいことがありますね。投資用と実需が違うのはそういうことです。
そのため、不動産を売る場合には特に事前の準備が重要になります。しかもローン金利の上昇もあるため、ある程度織り込んで計算しておきたいところです。今できる準備をしておきたいものですね。
今のように不動産市況が良い時にできること
自宅などの不動産を持っている人でも、毎日物件価格をチェックする人は少ないでしょう。売却するときになって初めてマーケットに目を向けるという方が殆どではないでしょうか。
今のようにに価格が上がっていると、どのぐらい上昇しているのかチェックしたくなるかもしれません。逆に下がっているとマーケットを見ない、という人も多いですね。
今のようにに不動産市況が良い時にできることとしては2つあります。
・相場の売値価格を確認すること
・家賃相場を確認すること
特に後者については不動産投資家の方なら当然でしょう。退去のたびに、理想の家賃をそれとなく探りますよね。
一方で自宅をお持ちの方が賃貸に出したらどうなるかを考えることは少ないかもしれませんね。転勤などで賃貸の必要が出て初めて自宅のポテンシャルに気づく、というケースもあります。
不動産価格の調べ方はシンプルに3つある
自宅であっても投資用であっても、現有不動産の概算価格を確認するにはどうしたらよいのでしょうか。
現状だと不動産価格の確認方法は訪問査定、簡易査定、AI査定の3つがありますね。
訪問査定や簡易査定については不動産会社に依頼をして実際に訪問したうえで判断、もしくは過去の成約事例や近隣の相場状況から査定してくれます。メリットはより売却を意識した金額が分かることです。
とはいえ、実際に不動産会社の方とやり取りをすることになるので、売らない時にお断りをするのが心苦しいという人もいますね。また、ネットでよくある一括査定などを使うと沢山の電話がくるので、それはそれで大変です。
手軽に価格を知っておきたいのであればAI査定が今は圧倒的に手間がかかりません。週次や月次でデータも洗い替えをしてくれます。定期的に資産価格の確認をすることに使えますね。
例えば私も使っているINVASE Pro(PR)というアプリであれば投資用や自宅の資産評価も行ってくれます。評価は価格だけでなく家賃についても確認できます。運営元は住宅ローンサービスモゲチェック運営のモゲ澤さんの会社です。
実際に売却されたいとなれば不動産会社の方に机上査定もしくは訪問査定をしてもらい、マーケットに出していくことになります。
不動産の売却時には家賃相場も見ておくと良い
売却価格だけ確認するのではなく家賃相場も見ておくと選択肢は広がります。購入してから数年経っていると家賃も変わっていることがあります。特に都心部においてはファミリータイプ物件(2LDK以上)は数が少ないです。家賃帯が上がっているケースも多くみられます。
ただし、住宅ローンで購入した物件を銀行に相談せずに貸し出してしまうと契約違反になります。
投資用ローンへの借り換えを含め、相談しておくと良いでしょう。この際、ローンの返済額や管理費・修繕積立金よりも家賃の方が多くなるのであればCF面で賃貸に出す選択肢も出てきます。
また、家賃が上がっているとそれだけマーケットとしては魅力的であることの裏返しにもなります。売却時にも強気に価格を設定できる余地も出てきますね。
不動産相場が好況な今だからこそできることを
2024年は住宅ローン金利がいよいよ上昇しました。
今回の利上げでは不動産価格が暴落するほどのインパクトはないでしょう。とはいえ、利上げは一般的には不動産価格に対してはマイナスの影響になりますね。不動産市況の良い今だからこそ、現在の価格や賃貸相場がどうなっているかを確認しておきたいものです。
不動産は持って良し、売って良しが大事です。売却の目線はいつも最新なものにしておきたいですね。
ひとまずはAI査定INVASE Pro(PR)などを通じて、今売るといくらくらいになるのか実際の手取りはいくらになりそうかを最新かつふわっと判別しておくと良いでしょう。
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