住宅ローンを抱え、値上がり期待で住宅購入をする時代ではない
３０年、４０年前までは人口が増え、住宅需要も増えていました。そのため、立地の良い場所や、都市部であれば転売によるキャピタルゲインが見込めました。
実際に私の東京郊外の実家も、４０年前に１７００万円前後で買った家が３０００万円以上で売れています。１９８０年に買った１７００万の家が、１９９０年に３０００万になりました。こういう右肩上がりの相場の時代があったということです。
しかし、今は違います。いずれ東京でさえも人口が減り始めるような時代ですから、値上がりの可能性はゼロではありませんが、多くの土地でほとんど期待できません。キャピタルが狙えるのは、都心や政令市のごく一部の土地になっています。
住宅ローン諸経費を少しでも安く済ませたい
値上がりをしない、どのみち緩やかな値下がりが見込まれる。でも生活上必要だから購入したい。こういう場合は、とにかく諸経費を安くし、有利な条件で住宅ローンを組むというのが理想です。
今住宅を購入する最大のメリットは金利です。歴史上類を見ないほどの低金利ですから、この低金利をうまく使って、住宅を買うというのは理にかなっています。それでは、どのような金利優遇策、住宅購入優遇策があるのでしょうか。
主に３つあります。
- マイナス金利
- 住宅ローン減税
- 長期優良認定住宅
「マイナス金利」
実質的には私たち個人の住宅ローンユーザーにはマイナスではないですが、低金利＋減税メリットを組み合わせることでマイナス金利となります。
「住宅ローン減税」
これは受けてみると非常に大きいですね。自分の所得税額にもよりますが、ローン残高の１%が返ってきます。毎年手続き後２か月以内に戻ってくる例が多いです。年度初めの出費のかさむ時期にちょっとした金額が振り込まれるのはうれしいものですね。
「長期優良認定住宅」
市区町村役場に提出しないと受けられません。受けると、通常新築戸建ては３年のところを５年、マンションならば５年のところを７年、固定資産税が半額になります。３５００万円で購入したうちの家の場合で２０万ちょっとの固定資産税です。
これが５年間は半額になります。あの手この手の課税ですね。他にも各種控除があります。金額の大きな家だとローン控除額の上限が上がるなどメリットがあります。
住宅ローンの比較をするには
大きく分けて２つあります。
- 購入先の不動産屋さんから紹介してもらう
- 自分で調べて開拓する
では、具体的にはどのようなことになるのでしょうか。
購入先の不動産屋さんから紹介してもらう
購入先の不動産屋さんに紹介してもらうという手が最もオーソドックスなやり方です。メリットは、手取り足取り教えてもらえるので、申請手続きや各種書類の書き方などで時間を取られることが極めて少ないということです。
それなりに割安な商品を紹介してもらえます。ただおんぶにだっこではなく、ネット上で金利を調べたり、諸経費を比較したりしておくと有利な条件を引き出せる可能性もあります。
「ネットでこの金利で出ているから、ネットにしようか迷っています」と本音で相談したら、より良い条件を見つけてきてくれたという話もあります。特に、自分の勤め先が良い、高属性の場合は良いお客さんですからそういう可能性も高まります。
「自分で調べて開拓する」
主にネットで調べることになります。比較サイトで調べるのが早いです。
たとえば下記は住宅本舗のサイトですが、かなり詳細に打ち込むので、具体的な比較データを引き出すことができます。
新規・借り換え両方とも選択が可能です。私の場合はまだ借りて年数が浅いのですが、時々チェックして割安な条件が出ていないか調べています。この手のサイトの良いところは、１度ユーザー登録をしてしまえば、毎回データを入れなくてよいところです。
つまり、私のローン状況はデータで記録されています。そのため、いつでもユーザーIDとメールアドレスを入れてログインすれば割安なローン案件が検索できるというわけです。
住宅ローンは一度組んだら終わりではなく、たびたび見直してよりよい条件を見つけるというのも大事です。固定費を減らす努力を効率よく積み重ねたいですね。
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住宅ローン減税は１０年に及びます。ザックリいうと、１０年間住宅ローン残高の１%が所得税から戻ってきます。たとえば1750万のローン残高ならば１７万５０００円返ってきます。これを合わせると実質マイナス金利ということになります。
無理のない住宅ローンの返済が大事です。事前のシミュレーションは必須と言って良いでしょう。
返済が厳しくなった時に、リースバック、リバースモーゲージといった選択も出てきます。キャッシュアウトを押さえつつ、住むことが可能になるケースがあります。特に、相続しない環境にある場合はメリットが多々あります。
