たぱぞうの米国株投資

米国株投資で人生の選択肢を増やすという提案です。某投資顧問のアドバイザーをしています。

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住宅ローンの比較と考え方

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値上がりを期待して住宅購入をする時代ではない

 30年、40年前までは人口が増え、住宅需要も増えていました。そのため、立地の良い場所や、都市部であれば転売によるキャピタルゲインが見込めました。

 

 実際に私の東京郊外の実家も、1700万円前後で買った家が3000万円以上で売れています。1980年に買った1700万の家が、1990年に3000万になりました。こういう右肩上がりの相場の時代があったということです。

 

 しかし、今は違います。いずれ東京でさえも人口が減り始めるような時代ですから、値上がりの可能性はゼロではありませんが、多くの土地でほとんど期待できません。

値上がりしないならば、諸経費を少しでも安く済ませたい

 値上がりをしない、どのみち緩やかな値下がりが見込まれる。でも生活上必要だから購入したい。こういう場合は、とにかく諸経費を安くし、有利な条件で住宅ローンを組むというのが理想です。

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 今住宅を購入する最大のメリットは金利です。歴史上類を見ないほどの低金利ですから、この低金利をうまく使って、住宅を買うというのは理にかなっています。それでは、どのような金利優遇策、住宅購入優遇策があるのでしょうか。

 

 主に3つあります。

  1. マイナス金利
  2. 住宅ローン減税
  3. 長期優良認定住宅

1「マイナス金利」

 実質的には私たち個人の住宅ローンユーザーにはマイナスではないですが、低金利+減税メリットを組み合わせることでマイナス金利となります。

 

2「住宅ローン減税」

 これは受けてみると非常に大きいですね。自分の所得税額にもよりますが、ローン残高の1%が返ってきます。毎年手続き後2か月以内に戻ってくる例が多いです。年度初めの出費のかさむ時期にちょっとした金額が振り込まれるのはうれしいものですね。

 

3「長期優良認定住宅」

 市区町村役場に提出しないと受けられません。受けると、通常新築戸建ては3年のところを5年、マンションならば5年のところを7年、固定資産税が半額になります。3500万円で購入したうちの家の場合で20万ちょっとの固定資産税です。

 

 これが5年間は半額になります。あの手この手の課税ですね。他にも各種控除があります。金額の大きな家だとローン控除額の上限が上がるなどメリットがあります。

住宅ローンの比較をするには

 大きく分けて2つあります。

  1. 購入先の不動産屋さんから紹介してもらう
  2. 自分で調べて開拓する

1「購入先の不動産屋さんから紹介してもらう」

 購入先の不動産屋さんに紹介してもらうという手が最もオーソドックスなやり方です。メリットは、手取り足取り教えてもらえるので、申請手続きや各種書類の書き方などで時間を取られることが極めて少ないということです。

 

 それなりに割安な商品を紹介してもらえます。ただおんぶにだっこではなく、ネット上で金利を調べたり、諸経費を比較したりしておくと有利な条件を引き出せる可能性もあります。

 

 「ネットでこの金利で出ているから、ネットにしようか迷っています」と本音で相談したら、より良い条件を見つけてきてくれたという話もあります。特に、自分の勤め先が良い、高属性の場合は良いお客さんですからそういう可能性も高まります。

 

2「自分で調べて開拓する」

 主にネットで調べることになります。様々な比較サイトがありますが、ここでは使えるサイトを1つ紹介しておきます。住宅本舗のサイトですが、かなり詳細に打ち込むので、具体的な比較データを引き出すことができます。

  新規・借り換え両方とも選択が可能です。私の場合はまだ借りて年数が浅いのですが、時々チェックして割安な案件が出ていないか調べています。この手のサイトの良いところは、1度ユーザー登録をしてしまえば、毎回データを入れなくてよいところです。

 

 つまり、私のローン状況はデータで記録されています。そのため、いつでもユーザーIDとメールアドレスを入れてログインすれば割安なローン案件が検索できるというわけです。

 

 次にこちらです。こちらは迅速さが強みで、シミュレーターですぐ分かるようになっています。

 こちらはSBIの住宅ローン診断です。こちらも比較的安価で納得のいく結果を提案してくれます。

 住宅ローンは一度組んだら終わりではなく、たびたび見直してよりよい条件を見つけるというのも大事です。固定費を減らす努力を効率よく積み重ねたいですね。 

 

 関連記事です。

 住宅購入は夢があります。いわば結婚式の式場決めのようなものです。住宅は結婚式と違って長い間使用するので、まだ投資の回収ができます。それでも数々のグレードアップの誘惑があります。現実と夢の狭間で決めるのが住宅ということです。無理をしないことですね。

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  住宅ローン減税は10年に及びます。ザックリいうと、10年間住宅ローン残高の1%が所得税から戻ってきます。たとえば1750万のローン残高ならば17万5000円返ってきます。これを合わせると実質マイナス金利ということになります。

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  今のような低金利で仕込んだ住宅ローンは焦って返済する必要はありません。特に何らかの形で資産運用をしている人にとっては、金利差で利益を出すことができているはずですから、投資元本を削ってまで返済する必要はないと考えます。

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  実際に私が組んでいる住宅ローンです。ペアローンで月々48000円の負担額は、賃貸住宅時代の殆ど半分になりました。無理のない住宅ローンは使い方次第で生活を豊かにすることができるということです。

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